20220314-中国银河-房地产行业2022年春季投资策略_稳增长主线下_行情演绎路径逐渐清晰_30页_2mb

房地产行业2022年春季投资策略总结

核心观点

2022年政府工作报告延续了中央经济工作会议对房地产行业的政策导向，重点聚焦于以下三个方面：

• 满足购房者的合理住房需求
• 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
• 加快保障性租赁住房建设

“房住不炒”政策基调已连续四年出现在政府工作报告中，显示其作为房地产市场长期指导原则的重要性。当前房地产基本面与2014年相似，政策宽松程度尚处于初期阶段，未来政策放松力度和节奏值得期待。

历史对比：2014-2016年与2021年至今

基本面对比

• 楼市销售：2014年2月进入负增长，2021年7月开始进入负增长，但2021年销售下行速度更快，持续时间更长。
• 房价走势：2014-2016年房价在销售回暖后逐步回升，而2021年至今房价持续下降，且跌幅更深。
• 土地市场：2014-2016年土地市场在销售回暖后逐步修复，而2021年至今土地购置和新开工面积持续低迷，降幅更显著。
• 开发投资：2014-2016年开发投资增速逐步上升，而2021年至今开发投资增速持续下行。

板块行情对比

• 2014-2016年房地产板块在政策宽松后相对沪深300取得显著正收益，2022年年初至今板块相对收益为11%。
• 房地产板块估值在2022年处于历史低位，PE仅在6倍-10倍之间震荡，而2014-2016年PE曾突破30倍。
• 2022年板块收益呈现“W型”底，政策暖风频吹带动估值修复，相对收益趋势与2013-2014年相似。

当前政策演绎阶段

政策工具与城市松绑情况

当前政策仍处于宽松初期，政策工具尚未完全释放，主要体现在：

• 公积金政策：多个城市调整公积金首付比，部分城市取消认房认贷。
• 房贷利率：部分城市下调首套房和二套房贷款利率，如广州、郑州等地。
• 限购放松：部分城市开始放松限购政策，如杭州、宁波、厦门等。

政策演绎路径

• 底层路径：政策放松将从地方开始，逐步向中央推进，预计3-5月为地方政策密集调整期。
• 顶层路径：中央层面可能出台更大力度的政策支持，如下调首付比、修改认房认贷规则、降低LPR等。

保障性租赁住房发展

保障房体系发展阶段

我国现代住房保障体系发展历经四个阶段：

1. 1994-2007年：以经济适用房为主。
2. 2008-2013年：发展公租房和棚户区改造。
3. 2014-2018年：棚户区改造成为主力。
4. 2019年至今：保障性租赁住房成为主要发力点。

“十四五”期间保障性租赁住房建设

• 筹建套数：预计筹建1041万套。
• 投资规模：预计投资2.38-2.65万亿元。
• 政策支持：中央和地方出台多项政策支持，如金融、土地、财税优惠等，保障性租赁住房成为房地产行业新的增长点。

投资建议

重点推荐

• 住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份。
• 物业管理公司：招商积余、旭辉永升服务、新大正。

中期关注

• 一、二轮土拍市场情况
• 房企收并购及风险化解进展

风险提示

• 政策改善不及预期
• 风险事件发酵超预期

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图表目录

• 图1：2013-2022年地产板块相对收益%、商品房销售额同比%、以及两会对地产行业的表述
• 图2：2013-2016年销售情况走势
• 图3：2013-2016年土地购置及新开工走势
• 图4：2013-2016年开发投资走势
• 图5：2013-2016年房价变动走势
• 图6：2013-2016年房地产行业板块走势及估值情况
• 图7：2013-2016年房地产行业收益变动
• 图8：2020年至今销售情况走势
• 图9：2020年至今土地购置及新开工走势
• 图10：2020年至今开发投资走势
• 图11：2020年至今房价变动走势
• 图12：2020年至今房地产行业板块走势及估值情况
• 图13：2020年至今房地产行业收益变动
• 图14：房地产行业周期性显著
• 图15：房地产周期与政策
• 图16：20至今政策复盘梳理
• 图17：2020年至今政策复盘梳理
• 图18：保障房体系发展历程