6月房地产行业动态报告：基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳-20190625-银河证券-35页_3mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概览

本报告分析了2019年6月中国房地产行业的基本面、政策环境、财务状况及市场估值情况，指出行业正从高速增长转向中速高质量发展阶段。报告重点强调了市场分化、融资环境改善及估值修复空间等关键因素。

主要观点

• 市场分化加剧：2019年5月，房地产销售增速回落，整体市场趋于平稳。一二线城市销售回暖，而三四线城市因需求透支，下行压力仍存。
• 投资增速缓步下行：房地产开发投资增速放缓，主要由于土地购置费的滞后效应，但施工面积增速仍支撑建安费用增长。
• 融资环境边际改善：房企债券发行规模上升，利率下降，融资成本有所改善。但银行贷款增速放缓，融资成本仍处于高位。
• 估值处于历史低位：截至2019年6月21日，房地产行业PE(TTM)为10.3X，较全部A股折价30.66%，处于历史低位，未来估值修复空间较大。
• 行业集中度提升：头部房企具备更强的融资、品牌和运营能力，能够获取更多高性价比土地储备，行业集中度继续上升。

关键信息

一、宏观经济与房地产发展

• 房地产业是我国经济的重要支柱，对GDP、财政、投资等多方面产生重要影响。
• 房地产市场经历了快速发展的黄金十五年，未来仍将保持10万亿以上规模。
• 中国城镇化进程仍在继续，预计到2030年城镇人口将再增加约2亿，房地产市场仍有发展空间。

二、行业基本面分析

• 销售情况：5月单月销售面积同比下降6%，销售金额增长1%，整体销售增速放缓。
• 土地市场：土地供应与成交面积同比均下降，土地成交均价有所回落，一二线城市销售回暖带动土地市场结构性回温。
• 财务表现：行业营收持续增长，但利润增速放缓，杠杆率维持稳定，ROE因销售下滑而大幅下降。

三、政策调控与长效机制

• “房住不炒”政策持续：强调住房的居住属性，抑制投机行为。
• 因城施策：不同城市采取差异化调控措施，政策松紧不一。
• 长效机制推进：重点在于完善住房供应体系，推动租购并举，房产税立法预计2022年开始实施。
• 落户政策放松：有助于增加城市吸引力，促进人口流动，缓解房地产市场区域不平衡问题。

四、资本市场发展状况

• 房企融资：股权融资自2010年后收紧，IPO几乎停滞，再融资略有回升。
• 债券发行：规模上升，利率下降，成为房企融资的重要方式。
• 房地产估值：A股房地产板块PE处于历史低位，具有较大的修复空间。

五、投资建议

• 推荐股票：万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、新城控股（601155.SH）。
• 估值修复预期：在基本面支撑下，房地产板块的估值有望逐步修复。

投资建议与股票池

• 投资建议：建议关注具备较强业绩确定性、资源优势及市占率提升潜力的房企。
• 股票池：万科A、保利地产、新城控股为推荐核心组合。

风险提示

• 市场销售超预期下行：可能导致行业整体景气度进一步下滑。
• 政策调控加码：可能对市场产生压制作用，影响房企融资与销售。

总结

房地产行业正处于成熟调整期，市场趋向中速高质量发展。虽然销售和投资增速放缓，但行业基本面仍保持一定支撑。政策调控逐步精细化，推动租购并举和住房供应体系优化。估值处于历史低位，具备修复空间，未来可关注具备竞争优势和高成长潜力的头部房企。