20220710-天风证券-房地产行业研究周报_7月因城施策力度如何_20页_1mb

房地产行业7月政策与市场分析总结

核心内容概述

2022年7月，中国房地产行业继续推进“因城施策”政策，主要集中在需求端调控、人才吸引及住房保障等领域，政策力度保持温和。与此同时，新房市场整体回调，二手房市场则继续改善，土地市场成交面积与金额均出现同比下降。整体来看，政策支持与市场表现存在分化，行业基本面逐步复苏，但销售情况仍面临挑战。

主要观点

1. 政策方面

• 中央层面：发改委发布通知，承接国务院关于盘活存量资产的政策，提出通过多种方式盘活不同类型存量资产，如基础设施REITs等，强调加大配套政策支持力度，鼓励金融机构为新项目提供融资支持，表现出对房地产行业的积极态度。
• 地方层面：
  • 需求端调控：27个城市发布房地产相关政策，其中16个城市出台需求端行政调控政策，主要包括：
    • 住房公积金支持：11个城市加大公积金支持力度，提高贷款额度、放宽申请条件等，如哈尔滨、深圳、唐山、揭阳等。
    • 限购调整：东莞和成都分别调整限购区域。东莞放宽部分区域限购，成都将限购与保障性租赁住房挂钩，鼓励居民将自有住房用于租赁，同时获得新增购房资格。
    • 限贷放松：信阳、汉中、长春放松限贷政策，降低首付比例、下调贷款利率下限，以刺激刚需与改善性购房需求。
  • 其他政策方向：
    • 5个城市发布吸引人才政策，如东营、宁波、济南、黄冈、徐州。
    • 成都、惠州发布住房保障政策，推进保障性租赁住房建设。
    • 天津、厦门发布土地规划政策，深圳、中山发布市场规范政策。

2. 市场表现

• 新房市场：
  • 7月2日至7月8日，64城商品房成交面积为440万平，移动12周同比增速为-32.67%，月度同比增速为-43.15%，降幅较上月有所收窄。
  • 分能级来看，一线城市降幅扩大，二线城市降幅收窄，三线及以下城市降幅略有改善。
• 二手房市场：
  • 17城二手房成交面积为156万平，移动12周同比增速为-23.88%，月度同比增速为-14.15%，相较上月改善。
  • 一线城市降幅扩大，二线城市与三线及以下城市降幅收窄。
• 土地市场：
  • 7月土地成交建面为3278万平，滚动12周同比增速为-29.85%。
  • 土地成交总额为628亿元，滚动12周同比增速为-56.09%。
  • 全国平均溢价率为+2.64%，较上期有所回升。

关键信息

• 政策力度温和：7月政策以行政调控、人才吸引和住房保障为主，整体力度温和，未出现大规模放松。
• 政策工具多样化：包括公积金支持、限购调整、限贷放松、人才补贴等，政策工具更加多样化。
• 市场分化明显：新房市场回调，二手房市场改善，土地市场成交面积和金额均出现下降，但溢价率有所回升。
• 行业基本面复苏：尽管市场表现分化，但行业基本面逐步复苏，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”转变，即从高负债、高杠杆、高周转转向高能级、高信用、高品质。
• 重点推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

• 行业信用风险可能继续蔓延。
• 销售下行可能超预期。
• 因城施策力度可能不及预期。

数据与图表

• 图表1：调控政策结构，显示政策在不同领域的分布。
• 图表2：调控政策频次及方向，反映政策实施的集中度。
• 图表3：分区域调控政策数量，展示政策在不同区域的分布情况。
• 图表4：分能级调控政策数量，反映政策在不同城市层级的实施情况。
• 图表5：64城商品房成交面积，显示新房市场趋势。
• 图表6：分能级商品房成交面积-滚动12周同比，显示市场分化。
• 图表7：商品房成交面积热力图，反映市场热度。
• 图表8：17城商品房可售面积，显示推盘去化情况。
• 图表9：分能级城市推盘去化-滚动12周，显示去化速度变化。
• 图表10：17城二手房成交面积，显示二手房市场趋势。
• 图表11：分能级二手房成交面积-滚动12周同比，显示市场分化。
• 图表12：二手房成交面积热力图，反映市场热度。

总结

2022年7月，房地产行业政策以温和调控为主，主要通过住房公积金、限购、限贷等手段刺激需求端，同时推进住房保障和吸引人才政策。新房市场整体回调，但部分城市表现有所改善；二手房市场继续改善，但一线城市的降幅扩大；土地市场成交面积与金额均出现下降，但溢价率有所回升。整体来看，行业基本面逐步复苏，但市场分化依然显著。