20220304-中国银河-房地产行业2月行业动态报告_供需两端政策持续发力_关注板块两会行情_35页_1mb

房地产行业动态报告总结（2022年2月）

核心内容

2022年2月，中国房地产市场继续低迷，销售面积与套数同比与环比均出现明显下滑，三线城市销售压力最大。房地产板块估值处于历史底部，但已有修复迹象，尤其是住宅板块。政策层面，供需两端持续发力，3月份将是行业政策密集期，两会前后政策落地、集中供地和房企收并购情况值得重点关注。

主要观点

• 销售表现低迷：2月30城新房销售面积同比增速为-27.30%，环比增速为-42.10%，成交套数同比增速为-28.36%，环比增速为-40.13%。三线城市销售压力最大，一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-6.51%、-23.14%、-51.65%。
• 去化周期上升：截至2月28日，十大城市存销比为11.75，去化周期环比上升13.64%。一线城市去化周期显著低于二线城市。
• 政策支持加强：供需两端政策持续发力，包括预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不计入“三条红线”、下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。郑州率先推出“认购不认贷”政策，打响政策托底第一枪。
• 房企业绩承压：多数房企2021年业绩低于市场预期，部分企业归母净利润同比大幅减少。主要原因是基本面下行、结算毛利率下滑、交付项目减少等。
• 行业进入调整期：房地产市场将告别暴涨时代，进入平稳健康发展阶段。人口老龄化加剧、城市化进入后半程，房地产需求逐渐向存量市场转移。
• 物业管理行业分化加剧：物业板块估值分化明显，上市热潮接近尾声。物管企业逐步走向独立经营，第三方外拓和增值服务比例上升，成为业绩增长的重要组成部分。

关键信息

一、行业基本面情况跟踪

1. 2月销售延续低迷：销售面积与套数均出现显著下滑，三线城市压力最大。
2. 去化周期略升：销售修复速度放缓，市场整体仍处筑底阶段。
3. 全年集中供地落幕：地方国企成为拿地主力，民企拿地积极性下降，托底作用显著。
4. 房企业绩普遍下滑：多数企业2021年业绩低于预期，部分亏损严重，主要原因是计提跌价准备、结算毛利率下降、交付项目减少等。

二、房地产行业处于成熟调整期

1. 人口增速放缓：出生率持续下降，三胎政策放开但效果尚不明确。
2. 城市化进入后半程：城镇化率从2019年的60.60%上升至2020年的63.89%，但增长速度放缓。
3. 房地产市场向存量阶段过渡：存量房交易占比提升，未来将逐步成为主流。
4. 政策底部已过：政策工具“松”少“紧”多，住建部明确2022年楼市发展基调，推进住房供给侧结构性改革。
5. 预售资金监管纠偏：全国统一标准，释放部分资金压力，尤其对民企影响较大。
6. 多地下调首付比例和房贷利率：包括菏泽、延吉、佛山、赣州、重庆、温州等城市，刺激需求。
7. 购房补贴和人才政策：如保定、绍兴、湖州、上海等地推出不同形式的补贴政策，吸引人才。

三、物业管理行业发展趋势

1. 上市热潮接近尾声：物管公司上市数量减少，分化效应凸显。
2. 板块表现跌多涨少：估值分化严重，部分公司破发，上市难度加大。
3. 2021年中报显示高增长：物管公司营收和净利润均保持较高增速，但增速与体量无明显关系。
4. 高合管比体现高确定性：头部企业如碧桂园服务、恒大物业等在管面积中第三方占比高，独立性增强。
5. 增值服务成为重要组成部分：增值服务占比上升，成为业绩增长的重要支撑。
6. 并购热潮预示发展新阶段：头部企业通过并购加速扩张，提升市场占有率。

投资建议

• 关注住宅开发龙头：包括保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A、新城控股、金科股份。
• 关注优质物业管理公司：包括招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、金科服务、新大正。
• 行业前景向好：政策支持和融资环境改善是行情主要催化剂，未来市场有望逐步修复。

风险提示

• 风险事件发酵超预期：部分房企仍面临流动性紧张问题。
• 政策环境改善不及预期：政策效果可能不及预期，行业出清仍需时间。

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：22城第三批集中供地供应量
• 图9：22城第三批集中供地成交情况
• 图10：22城三批集中供地溢价率情况对比
• 图11：不同所有制房企拿地表现
• 图12：房企中资美元债到期额分布情况
• 图13：房地产周期与政策
• 图14：中国总人口增长情况
• 图15：中国1949-2019出生人口数及出生率
• 图16：中国人口结构分布
• 图17：中国人口年龄段2017年、2000年分布
• 图18：中国城镇化率变化情况
• 图19：主要国家城镇化（%）
• 图20：70城房价指数
• 图21：城市人口变动情况
• 图22：美国城市化率及中国城镇化率变化趋势
• 图23：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位
• 图24：物业管理公司上市情况
• 图25：样本物业管理公司目前的估值水平
• 图26：样本物业管理公司全年涨幅及较年内高点回撤幅度
• 图27：2021H1样本企业营业收入增长情况
• 图28：2021H1样本企业归母净利润增长情况
• 图29：2021H1样本企业毛利率水平
• 图30：2021H1样本企业在管面积中第三方物业开发商占比
• 图31：2021H1中11家样本企业营业收入占比