房地产行业4月行业动态报告：销售边际回暖，一城一策仍为主基调-20190422-银河证券-31页_3mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2019年4月房地产行业整体呈现销售边际回暖，但市场仍处于下行格局。政策调控逐步见顶，地方“因城施策”成为主导，33个城市出台40多次政策，涉及落户、公积金、房贷利率调整等方面，推动了地产板块估值修复。城镇化进程加速，尤其是一二线及强三线城市，人口聚集将带来房地产市场需求的增加。同时，政策上“房住不炒”基调重提，对地产投资属性有所抑制，但对去库存城市则减少土地供应，对需求端政策有所松动。

主要观点

• 政策导向：政策调控逐步见顶，地方“因城施策”为主，部分房价上涨压力大的城市从严调控，去库存城市则减少土地供应，提振需求。
• 市场分化：一二线城市景气度回升，销售逐步筑底回温；三四线城市受前期需求透支影响，销售回调压力仍存，市场分化加剧。
• 行业基本面：3月楼市小阳春带动销售回暖，但整体下行格局未见明显拐点，预计全年销售面积增速为-4%至-6%，销售金额增速为-2%至-4%。
• 财务表现：2018年地产公司整体盈利增长33.3%，营收增长19.6%，利润率显著提升，但杠杆率攀升，ROE增速回落，现金流净额下滑。
• 投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企如万科A、保利地产、新城控股具备竞争优势，建议关注其投资价值。

关键信息

一、宏观经济与房地产发展

• 房地产行业地位：房地产是我国经济的重要支柱，占GDP、财政、投资等多个方面，预计未来仍将保持10万亿以上规模。
• GDP与CPI：2010年后GDP增速进入下行通道，2019年面临经济与金融双重下行周期，CPI温和上行。
• 市场周期：2018年6月后市场景气度见顶回落，当前去化率回落至2015年水平，一二线城市周期底部改善，三四线城市仍面临较大压力。

二、政策与市场趋势

• 政策调控：政策调控逐步见顶，各地“因城施策”持续，部分城市放宽落户、公积金、贷款利率等政策。
• 长效机制：政策重点转向完善住房供应体系，租购并举，房产税立法预计最快2022年实施。
• 城镇化进程：城镇化率持续提升，推动人口向一二线及强三线城市聚集，带动房地产市场需求。

三、行业财务分析

• 营收与利润：2018年房地产行业营收增长19.6%，利润增长33.3%，创历史新高，主要得益于结算收入增长和利润率提升。
• 资产负债率：2018年行业资产负债率突破80%，融资受限，企业面临较大财务压力。
• 现金流：货币资金创历史新高，但现金流净额下滑，企业面临融资与偿债双重考验。

四、行业集中度与竞争格局

• 市场集中度：TOP3开发商市场份额达15%，TOP10达30%，行业集中度持续上升。
• 拿地集中度：TOP10房企拿地占比达35.2%，行业进入门槛提高，资源向头部企业集中。
• 头部房企优势：具备融资、品牌及运营优势，可获取高性价比土地储备，推动行业向中速高质量发展。

五、行业问题与建议

• 现存问题：
  • 供求矛盾突出，区域发展不平衡。
  • 房屋空置与高房价并存，市场结构不合理。
  • 行业杠杆率偏高，存在债务风险。
  • 租赁市场活力不足，租售比不合理。
  • 市场集中度偏低，规模经济效益有待提高。
• 建议对策：
  • 健全法律体系，规范市场价格。
  • 整顿土地市场，破除行政垄断。
  • 促进供需匹配，加强保障房建设。
  • 建立多层次住房金融制度，支持合理购房需求。
  • 推动产业整合，提升企业核心竞争力。

六、资本市场表现

• 融资情况：A股房企股权融资收紧，IPO几近停滞，再融资节奏放缓；债券融资方式切换，中期票据成为主要融资工具。
• 港股上市潮：内地房企在港股上市趋势明显，2018年至今有多家房企成功赴港上市。
• 估值水平：房地产行业PE处于历史低位，A股估值折价明显，具备较大修复空间，龙头房企配置比例上升。

投资建议

• 推荐股票：万科A、保利地产、新城控股，因其业绩确定性强、资源优势明显、市占率提升空间大。
• 估值修复：房地产行业PE处于历史低位，具备较大估值修复潜力，建议关注其长期投资价值。

风险提示

• 房价大幅下跌：市场下行风险仍存，需警惕房价下跌。
• 棚改货币化不及预期：可能影响去库存进度和市场稳定性。

重点公司数据

表格与图表目录

• 表1：2018年样本公司业绩一览
• 表2：2018年样本公司财务水平一览
• 表3：中美房地产产业经营模式比较
• 表4：各地因城施策政策汇总
• 表5：2018年Q4基金所持各行业持股情况
• 图1：GDP同比及预测
• 图2：CPI同比
• 图3：重点38城新房成交情况
• 图4：重点38城新房成交累计同比
• 图5：重点一二三线城市新房成交量累计同比
• 图6：重点城市新房成交累计同比
• 图7：重点21城二手房成交情况
• 图8：重点一二三线城市二手房成交量累计同比
• 图9：重点15城库存及去化周期
• 图10：重点15城新增供给
• 图11：重点一二三线城市新增供给
• 图12：重点一二三线城市去化周期
• 图13：TOP100累计操盘口径销售额及累计同比增速
• 图14：TOP100单月操盘口径销售额及同比增速
• 图15：历年营收及同比增速
• 图16：历年扣非归母净利润及同比增速
• 图17：历年总资产及同比增速
• 图18：历年资产负债率
• 图19：历年货币资金及同比增速
• 图20：历年现金流净额及同比增速
• 图21：净资产收益率ROE
• 图22：ROE杜邦分解
• 图23：样本公司2016-2020年营收增速
• 图24：样本公司2016-2020年净利润增速
• 图25：双轨制租购并举住房供应体系
• 图26：重点城市新房成交累计同比
• 图27：主要国家套户比
• 图28：双轨制租购并举住房供应体系
• 图29：房地产行业市场集中度情况
• 图30：房地产行业市值变化
• 图31：港股上市的中国地产公司数量
• 图32：地产股PE估值及溢价/折价分析
• 图33：地产股PE估值及溢价/折价分析

总结

2019年房地产行业呈现销售回暖与政策边际宽松并行的态势，但整体仍处于下行周期，分化明显。政策层面，“房住不炒”基调不变，但“因城施策”持续推动市场调整。行业集中度提升，龙头房企具备更强的竞争力和融资优势。财务层面，利润提升但杠杆率偏高，需关注债务风险。估值方面，房地产板块PE处于历史低位，具备修复空间，建议关注行业龙头及政策支持方向。