20181031-华泰证券-金融街-000402.SZ-拓展城市布局_自持稳健增长_4页_990kb

报告摘要

金融街2018年三季报点评总结

核心内容

金融街（000402）发布2018年三季报，全年前三季度实现营收86.90亿元，同比下降45.38%；归母净利润10.41亿元，同比下降27.91%；加权平均ROE下降至3.53%，较去年同期下滑1.66个百分点。公司业绩低于预期，主要由于结转进度缓慢。然而，公司仍维持“买入”评级，主要基于其开发业务稳步拓展，自持业务稀缺资产升值前景较好。

主要观点

结转进度缓慢：公司结转进度缓慢是前三季度业绩下滑的主要原因，但项目利润率持续超出预期，前三季度毛利率提升17.5个百分点至47.3%。
净利率提升有限：公司净利率仅提升3.7个百分点至14.1%，主要受销售和管理费用率较高，以及财务费用同比增长32.28%影响。
销售增长显著：在严调控环境下，公司仍实现销售金额172亿元，同比增长68%。其中，商务地产贡献16亿元，住宅地产贡献156亿元。
城市布局拓展：公司已初步形成五大城市群战略布局，新增权益建面271万平，权益投资额129亿元。
自持业务发展：自持业务营收和息税前利润均创同期历史新高，2020年目标自持面积达200万方，有望通过资产证券化和REITs盘活存量资产，增强融资能力。
盈利预测调整：公司下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元（前值1.35、1.59、1.72元）。
估值区间调整：合理价格区间调整为7.22~8.33元，维持“买入”评级，参考可比公司2018年平均PE估值7.1倍，目标价7.22-8.33元。

关键信息

股价与估值

当前价格：6.55元
合理价格区间：7.22~8.33元
目标价：7.22-8.33元（前值8.78-10.13元）

财务数据概览

营收：2018年前三季度为86.90亿元，同比下滑45.38%。
归母净利润：10.41亿元，同比下滑27.91%。
毛利率：47.3%，同比提升17.5个百分点。
净利率：14.1%，同比提升3.7个百分点。
EPS（最新摊薄）：1.11元（2018E），1.22元（2019E），1.35元（2020E）。
PE（倍）：5.90（2018E），5.35（2019E），4.84（2020E）。
PB（倍）：0.59（2018E），0.53（2019E），0.47（2020E）。
EV/EBITDA（倍）：5.45（2018E），4.77（2019E），4.32（2020E）。

项目分布与销售情况

销售金额：172亿元（2018年前三季度），同比增长68%。
销售结构：商务地产销售面积5万平，销售金额16亿元；住宅地产销售面积53万平，销售金额156亿元。
新增项目：新增权益投资额129亿元，新增权益建面271万平，累计进入13个城市。

自持业务表现

自持业务营收：18.4亿元，同比增长9%。
自持业务息税前利润：10.6亿元，同比增长10%。
投资性房地产余额：322.6亿元，与2017年末基本持平。
自持面积目标：2020年自持面积有望达到200万方。

风险提示

调控政策风险：一二线热点城市调控政策趋严，可能影响商品房成交量价。
自持物业出租率风险：新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业。
公允价值变动收益风险：若市场租金回报率中枢回落，公允价值变动收益可能不及预期。

经营预测指标

项目	2016	2017	2018E	2019E	2020E
营业收入 (百万元)	19,853	25,519	21,884	25,353	29,351
营业利润 (百万元)	4,196	5,521	5,757	6,306	7,008
归属母公司净利润 (百万元)	2,804	3,006	3,320	3,659	4,046
EBITDA (百万元)	5,208	6,651	7,004	8,002	8,834

主要财务比率

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
毛利率 (%)	30.03	29.41	42.63	39.51	36.39
净利率 (%)	14.13	11.78	15.17	14.43	13.79
ROE (%)	10.11	10.17	10.07	9.89	9.69
资产负债率 (%)	72.41	73.08	74.85	73.48	71.76
净负债比率 (%)	31.08	38.90	45.34	48.02	48.79
流动比率	2.61	2.64	2.84	3.03	3.15
速动比率	0.82	0.66	0.58	0.60	0.58
总资产周转率	0.18	0.21	0.16	0.16	0.18