20151103-东兴证券-金融街-000402.SZ-深度报告_商业地产龙头_京津协同发展受益标的_21页_1mb

金融街（000402）深度报告总结

核心内容概述

金融街控股股份有限公司是一家以商业地产为主业的A股龙头企业，隶属于北京市西城区国资委。公司凭借其在商业地产领域的丰富经验与核心资源，持续受益于大股东的支持及国企改革的红利。公司项目布局广泛，涵盖北京、天津、上海、广州、重庆、惠州等城市，其中北京仍是收入的主要来源，占比达77%。公司还通过项目获取、招商和融资等方面获得了显著优势，同时在天津武清等地布局一级开发项目，享受京津冀协同发展带来的政策红利。公司未来几年的收入增长将主要依赖于其在建项目逐步入市。

主要观点

1. 大股东资源与国企改革红利

• 金融街是西城区国资委旗下最重要的上市资产之一，承担多项政府重点建设任务，包括土地一二级开发、保障性住房建设等。
• 公司在项目获取、招商和融资等方面得到了西城区政府的大力支持。
• 公司在员工激励、职业经理人制度、创新资本运营等方面进行了多项改革试点，有助于提升管理效率和经营业绩。
• 西城区国资委及其全资公司金融街集团多次增持公司股票，显示对公司长期发展的信心。

2. 商业地产优势

• 公司自1992年成立以来，积累了20余年的商业地产开发经验，是A股商业地产的龙头企业。
• 公司房地产开发销售贡献收入的九成以上，其中商务地产占一半以上，显示出公司在高端写字楼市场的重要地位。
• 主要项目如金融街（和平）中心和金融街（南开）中心位于天津黄金地段，具备良好的销售保障。
• 公司自持物业面积达53万平方米，其中写字楼占比略高，出租率稳定，租金收入持续增长。
• 公司在物业经营方面也取得了一定成效，2014年毛利率提升3.3个百分点，未来仍有提升空间。

3. 地理布局合理，受益于京津协同发展

• 公司项目分布于北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市，其中北京和天津是收入主要来源。
• 金融街在天津武清布局一级开发项目，受益于京津冀协同发展及上海闸北、静安区合并等政策，物业升值空间巨大。
• 通州商务园项目拿地早、均价低，具备较强的增值潜力；上海闸北项目楼面均价高，发展潜力大。

4. 盈利预测与估值

• 公司预计2015-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元，对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X。
• 公司NAV估值为17.62元，当前股价折让49%，显示公司具有较高的投资价值。
• 给予公司6个月目标价15.45元，维持“强烈推荐”评级。

关键信息

项目布局与收益

• 北京项目贡献收入的77%，天津项目贡献15%。
• 金融街（和平）中心和金融街（南开）中心是公司主力商务楼盘，位于天津核心地段。
• 公司在建项目如金融街（长安）中心、金融街（广安）中心、金融街（月坛）中心及上海金融街（海伦）中心、金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段，未来将带来持续收入增长。

财务表现

• 2015年-2017年预计营业收入分别为248.4亿元、291.2亿元和303.2亿元。
• 净利润预计分别为30.8亿元、34.4亿元和36.3亿元。
• 毛利率从2013年的37.53%下降至2014年的30.62%，但2015年后有望回升。

估值与市场表现

• 当前股价为9.03元，较NAV折让49%。
• 公司2015年PE为8.8X，低于行业平均水平。
• 公司在同类型房地产公司中市盈率较低，但NAV较高，显示公司具备良好的成长空间。

投资建议

• 维持“强烈推荐”评级，目标价15.45元。
• 公司具备较强的成长潜力，尤其是在商业地产和国企改革方面。

总结

金融街作为A股商业地产龙头，受益于大股东资源及国企改革红利，具备较强的项目获取、招商和融资优势。公司项目布局合理，主要集中在一线城市黄金地段，未来收入增长有保障。公司通过加强物业管理和提升毛利率，进一步增强了盈利能力。当前股价较NAV折让明显，显示公司具备较高的投资价值。预计公司未来三年将保持稳健增长，建议投资者关注其未来发展潜力。