20170713-光大证券-金融街-000402.SZ-持续增持自有物业_长期受益于中央核心区规划_15页_1mb

文档内容总结

核心内容概述

本文档分析了金融街控股股份有限公司的业务发展、财务状况及投资前景，重点强调公司在中央核心区的布局、股权结构调整带来的协同效应，以及持续增持自有物业对盈利能力的提升。同时，结合市场数据和盈利预测，提出了对公司未来发展的投资建议。

主要观点

1. 大股东资产集聚，业务协同效应增强

• 股权结构优化：2017年5月，北京金融街资本运营中心以100%股权和85%股权向金融街集团增资，成为控股股东，合计持股33.22%。
• 协同效应释放：华融基础与上市公司同属金融街集团，业务协同与资源整合可期，提升整体运营效率。
• 避免同业竞争：资本运营中心承诺避免同业竞争，有助于集团内部业务整合。

2. 北京定位“中央核心区”，长期利好公司发展

• 城市规划支持：北京将落实“四个中心”战略定位，西城区作为核心承载区，有利于公司存量物业租赁业务。
• 资源二次开发：西城区原有资源有望加速改造升级，公司或从中受益。
• 土地稀缺性：土储重估增值潜力显著，公司在北京区域拥有丰富土储资源。

3. 自持物业盈利能力提升

• 物业出租：2017Q1自持物业营收4.7亿元，同比增长10%；息税前利润3.3亿元，同比增长22%。
• 出租率与租金：公司在北京、上海等地的优质物业出租率高，现金流稳定。
• 物业经营：经营项目以酒店为主，现金流稳定，盈利能力持续增强。

4. 财务稳健，融资渠道多元

• 资产负债率：截至2017Q1，资产负债率为68.27%，净负债率为132.69%，但短期偿债能力强。
• 融资结构：公司加强直接融资，融资成本较低，融资渠道包括私募公司债、公募公司债、中期票据、资产支持证券等。
• 主体评级：公司主体及债项评级均为AAA，具备较强的融资能力。

5. 销售与结算情况

• 销售增长：2016年房产销售金额276亿元，同比增长84%；销售均价上涨10%。
• 可结算资源：截至2016年末，可结算资源建面达878.42万平方米，权益建面761.49万平方米。
• 拿地谨慎：公司拿地审慎，控制风险，2017Q1新增土储5.2万平方米。

关键信息

业务结构

• 房产开发：占比最高，2016年营收175.21亿元，占比88.25%。
• 物业租赁：2016年营收12.5亿元，占比6.3%。
• 物业经营：2016年营收6.43亿元，占比3.24%。
• 其他业务：2016年营收4.39亿元，占比2.21%。

盈利预测

投资评级

• 目标价：12.84元（2017年12倍PE）。
• 评级：首次覆盖增持评级。

风险提示

• 项目建设进度：可能影响结算及营收。
• 房地产调控：可能影响销售表现。
• 自持物业招商及租赁情况：可能影响物业租赁收入。

财务指标

总结

金融街控股股份有限公司依托大股东资产集聚和北京“中央核心区”战略定位，持续优化业务结构，增强自持物业盈利能力。公司财务稳健，融资渠道多元，业务协同效应显著，未来增长潜力较大。基于盈利预测，给予公司增持评级，目标价12.84元，但需关注房地产调控、项目建设进度及自持物业招商情况等风险因素。