20160807-兴业证券-金融街-000402.SZ-专注商务地产开发运营__内在价值大幅低估_18页_669kb

金融街（000402）研究报告总结

核心内容

金融街是一家专注于商务地产开发运营的房地产企业，主要立足北京，同时深耕天津、上海、重庆、广州、惠州等城市。公司通过持有优质核心地段商业物业获取持续回报，并且精准把握拿地周期，土地资源价值持续提升。公司基本面良好，价值被低估，股息率较高，且多次获得控股股东及险资增持，显示出市场对其未来发展的信心。

主要观点

• 专注商务地产开发运营
  金融街在多个城市布局了中央商务区、商业区、产业科技园区、度假区等项目，形成多元化的开发运营体系。公司开发业务大多布局在核心一二线城市，仅惠州项目位于三线城市，但中长期来看，惠州将受益于珠三角一体化的发展。

• 持有核心地段商业物业、获取持续回报
  金融街自持61.56万平米商业及写字楼，其中95%位于京津核心区位，且出租率基本保持在90%以上，部分项目出租率高达100%。公司物业租赁收入和经营收入从2006年到2015年年化复合增速分别为32.5%、41.1%，预计未来还将持续增长。

• 精准把握拿地周期、土地资源价值大幅提升
  公司在地价较低年份加大土地投资，2010年、2014年、2015年拿地金额均超过百亿元。目前公司拥有913.66万平米未结算土地储备，其中一线城市占比41.1%，二线城市占比32.3%，三线城市占比26.6%。随着一二线核心城市地价快速上升，土地资源价值大幅提升。

• 安全边际充足，每股RNAV21.9元
  公司RNAV测算为653.1亿元，折合每股RNAV为21.9元。当前股价较每股RNAV折价50%，安全边际充足，具备较强的内在价值增长潜力。

• 屡获控股股东及险资增持、股息率较高
  自2014年以来，金融街屡获大股东金融街集团及险资安邦保险增持。截至2016年3月末，金融街集团持股比例达32.12%，安邦保险持股比例达26.77%。公司近年股利支付率持续提升，2015年达到52.8%，对应股息率3.64%，吸引力较强。

关键信息

• 物业租赁与经营收入
  2015年公司物业租赁业务实现营业收入9.26亿元，同比增长32.9%；物业经营收入5.56亿元，同比增长8.6%。公司物业租赁和经营业务毛利率稳定，分别为90%和35%。

• 土地储备与开发业务
  公司目前拥有913.66万平米未结算土地储备，其中北京占比最高（21.6%）。公司房地产开发业务贡献了超过80%的营业收入，且预计未来2-3年结算收入将保持快速增长。

• 融资成本
  公司融资成本控制较好，2016年以来新发公司债平均加权资金成本仅为3.8%，低于行业水平。公司信用评级为AAA，为债务融资提供了良好的基础。

• 投资建议
  首次覆盖给予“增持”评级，预计2016-2018年EPS分别为0.90、0.99、1.16元，公司当前股价折价50%，具备较高的投资价值。

• 风险提示
  房地产市场成交回升不及预期。

结论

金融街凭借其在商务地产开发运营方面的专业能力，以及对土地市场的精准把握，具备较强的内在价值增长潜力。公司持有的优质核心地段商业物业带来稳定的租赁和经营收入，且股息率较高，吸引控股股东和险资持续增持。当前股价较每股RNAV折价50%，安全边际充足，具备投资价值。