20220418-浙商证券-金融街-000402.SZ-金融街跟踪报告_深耕核心城市初心不变_核心资产助力周期穿越_20页_1mb

金融街（000402.SZ）跟踪报告总结

核心内容概述

本报告对金融街2022年4月的业务表现、资产结构及投资价值进行了全面分析。金融街作为一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司，凭借其核心地段的优质资产、聚焦核心城市的土储布局、以及持续优化的持有结构，展现出较强的抗周期能力和市场竞争力。

主要观点

1. 房地产开发业务聚焦核心城市

   • 2021年公司实现销售金额339亿元，同比下降15.7%，但销售面积增长1.3%。
   • 回款率同比提升30%，体现公司以价换量策略的有效性。
   • 销售主要集中在京津冀（33%）和长三角（28%），合计占比61%；成渝地区销售逆势增长66%，占比提升至17%。
   • 公司坚持谨慎拿地策略，2019-2020年一二线城市拿地占比均超90%。
   • 2021年总土储1651万平，覆盖未来3-5年销售需求，且88%集中在一二线城市。

2. 核心地段的持有型资产具备不可复制性

   • 公司持有型物业总面积达131.8万平，主要位于北京、上海、天津、重庆和武汉等高能级城市核心区域。
   • 北京项目可出租面积占比46%，租金及空置率表现突出，2021年空置率仅为3.23%，租金水平稳定。
   • 上海项目虽位于内环成熟商务区，但租金及出租率表现优于其他板块。
   • 天津和重庆项目位于老城区核心地段，出租率逐步提升，具备较大发展潜力。

3. 资产结构优化与核心资产价值重估

   • 公司积极处置低效资产，优化持有结构，回笼现金并提升资产质量。
   • 2021年出售北京丽思卡尔顿酒店，交易对价10.8亿元；2021年1月挂牌出售北京德胜国际中心。
   • 以NAV方式对公司资产进行重估，每股RNAV为25.18元，2022年PE为13倍，PB为0.56倍。
   • 公司估值低于可比公司，具备配置性价比，考虑到其国有股东背景、土储质量及核心资产稀缺性，给予1倍PB估值，目标价12.98元，维持“买入”评级。

4. 核心资产抗周期能力强

   • 在经济下行周期中，核心资产（如写字楼、商业物业）表现出较强的抗周期性，如日本三井不动产和香港领展房地产基金在金融危机期间仍能实现收入稳定增长。
   • 当前中央政策推动宽货币+宽信用，利率下行有利于公司核心资产价值重估。

关键信息

• 公司背景
  金融街2000年在深交所上市，控股股东为北京西城区国资委，融资渠道通畅，背书能力强。

• 财务表现

  • 2021年营业收入24155百万元，同比增长33.30%。
  • 归母净利润1643百万元，同比下降62.45%。
  • 每股收益0.55元，2022年预测EPS为0.56元。
  • PB为0.56倍，低于可比公司平均0.87倍，估值凸显性价比。

• 投资建议

  • 给予公司2022年1倍PB估值，对应目标价12.98元，维持“买入”评级。
  • 预计2022-2024年归母净利润分别为1666、1763、1891百万元，EPS分别为0.56、0.59、0.63元。
  • 当前股价为7.25元，处于估值低位，具备投资价值。

风险提示

1. 调控政策放松程度和速度不及预期
2. 疫情加重可能影响公司持有型物业经营
3. 结算进度不及预期

投资亮点总结

1. 背靠北京西城国资委，融资渠道通畅

• 控股股东为北京西城区国资委，提供融资背书。
• 2022年4月成功发行11亿元公司债，融资成本3.48%。
• 通过CMBS等融资工具优化负债结构，保障财务安全。

2. 房地产业务聚焦核心城市

• 销售主要集中在京津冀和长三角，合计占比61%。
• 土储布局聚焦五大城市群，一二线城市占比88%。
• 通过优化拿地策略，保持核心区域资产质量。

3. 核心地段的核心资产不可复制

• 持有型资产稀缺，租金及空置率表现优于市场。
• 北京金融街板块聚集大量金融机构，租金水平持续领先。
• 上海项目位于内环成熟商务区，租金表现良好。
• 天津和重庆项目位于老城区核心地段，具备提升空间。

图表与数据支持

• 图1-图3：展示公司控股股东及融资结构变化。
• 图4-图11：反映公司销售及土储区域分布情况。
• 图12-图17：分析公司资产管理业务及出租率表现。
• 图18-图21：展示北京写字楼市场供需与租金走势。
• 图22-图28：说明公司各城市项目分布与表现。
• 图33-图35：提供核心资产抗周期能力及REITs发展背景。

可比公司分析

总结

金融街凭借其在核心城市的核心地段资产、聚焦一二线城市的土储布局、以及持续优化的资产结构，展现出较强的抗周期能力和市场竞争力。当前估值较低，具备配置性价比，结合政策利好及资产价值重估预期，公司未来业绩有望改善，投资价值突出。