20180830-华泰证券-金融街-000402.SZ-投融资强度扩大_盈利改善可期_5页_1010kb

金融街2018年中报分析总结

核心内容

金融街（000402）在2018年H1实现营业收入66.3亿元，同比减少33.7%；实现归母净利8.6亿元，同比减少18.5%。尽管业绩低于预期，但公司仍维持“买入”评级，合理价格区间为8.78~10.13元。

主要观点

• 销售逆势增长：公司2018H1商品房销售金额同比降幅均值为7.9%，但开发业务销售签约92.2亿元，同比增长11.5%。销售表现优于行业平均水平。
• 盈利低于预期：开发业务结转收入同比减少39.0%至54.4亿元，为盈利低于预期的主要原因。尽管如此，公司表示下半年销售结转节奏有望加快，全年业绩稳定增长可期。
• 自持物业盈利稳健：资产管理业务收入约11.7亿元，同比增长10%；息税前利润约6.4亿元，同比增长9%。自持物业的多种业态回报率均实现稳定提升，投资性房地产余额为322.6亿元，规模和质量较为可观。
• 投融资强度扩大：2018年1-8月，公司获取12个项目，新增权益建筑面积176.3万平，新增权益投资额87.1亿元，同比增长94.9%。公司成功发行33亿元中期票据，完成公募债回售工作，调整后三年票面利率4.74%，存续规模39.2亿元，私募债取得60亿元注册额度，显示公司融资能力较强。
• 未来增长预期：公司计划2020年自持面积达到200万方，预计受益于资产证券化及REITs的发展，进一步盘活存量资产价值，为开发业务提供融资支持。

关键信息

• 经营预测：2018-2020年EPS预测为1.35、1.59、1.72元。
• 估值情况：参考可比公司2018年平均PE估值7.5倍，给予公司2018年6.5-7.5倍PE估值，目标价8.78-10.13元。
• 风险提示：
  1. 一二线热点城市调控政策趋严，可能影响商品房成交量价及公司现金流。
  2. 新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业，未来收入端承压。
  3. 投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期，造成净利润波动。

财务数据概览

营业收入与利润

• 2016-2018E营业收入分别为19,853百万元、25,519百万元、29,700百万元，同比增长分别为27.55%、28.54%、16.38%。
• 2016-2018E归属母公司净利润分别为2,804百万元、3,006百万元、4,035百万元，同比增长分别为24.46%、7.20%、34.21%。

毛利率与净利率

• 2016-2018E毛利率分别为30.03%、29.41%、32.80%，净利率分别为14.13%、11.78%、13.59%。

资产负债与偿债能力

• 2016-2020E资产负债率分别为72.41%、73.08%、73.80%、73.08%、72.48%。
• 净负债比率分别为31.08%、38.90%、45.01%、46.72%、46.49%。

营运能力

• 总资产周转率从0.18提升至0.25。
• 应收账款周转率从18.49提升至44.23。
• 应付账款周转率从3.35下降至2.24。

评级说明

• 行业评级：以报告发布日后6个月内的行业涨跌幅相对沪深300指数为基准。
• 公司评级：以报告发布日后6个月内的公司涨跌幅相对沪深300指数为基准。
  • 买入：股价超越基准20%以上
  • 增持：股价超越基准5%-20%
  • 中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间
  • 减持：股价弱于基准5%-20%
  • 卖出：股价弱于基准20%以上

结论

综合来看，金融街在销售和投融资方面表现积极，尽管上半年盈利低于预期，但公司通过加强重点城市销售及网签工作，有望实现全年业绩稳定增长。同时，自持物业的稳健盈利和资产证券化潜力为公司提供了长期增长动力。考虑到公司未来的增长预期和当前估值，维持“买入”评级。