20180509-光大证券-金融街-000402.SZ-跟踪报告_积极扩张完善布局_自持物业稳健增长_12页_1mb

金融街（000402.SZ）跟踪报告总结

核心内容概览

金融街在2017年实现了结算收入的显著增长，但受调控影响，销售签约额同比下降。公司通过积极扩张和优化区域布局，提升了自持物业板块的盈利能力，同时通过多种融资手段保持较低的融资成本。尽管净负债率有所上升，但公司短期偿债能力仍较强。分析师对金融街未来三年的业绩持乐观态度，给予“增持”评级。

主要观点

• 业绩表现：

  • 2017年结算收入增长28.5%，但受少数股东损益影响，归母净利润增速为7.2%。
  • 2018年一季度营收和归母净利润分别下降34.7%和1.8%，但毛利率提升14.2个百分点，达到44.5%。

• 销售情况：

  • 受重点城市调控影响，2017年销售签约额同比减少14.7%，但公司计划2018年新开工量增加190%，为2019年销售增长奠定基础。

• 土储与区域布局：

  • 2017年获取18个项目，权益投资额超过247亿元，计划2018年实现权益投资额280亿元。
  • 新进入武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等城市，优化区域布局，降低政策波动影响。

• 自持物业增长：

  • 自持物业板块营收和息税前利润分别增长11%和15%，息税前利润率提升至75%。
  • 自持物业总面积达121.2万方，主要分布在一线城市和强三线城市。

• 财务状况：

  • 2018年一季度净负债率升至176.4%，但货币资金与短期债务比为1.7，短期偿债压力较小。
  • 公司通过发行中期票据维持较低融资成本，融资成本区间在4.28%-5.55%之间。

• 盈利预测与估值：

  • 2018-2020年EPS预测分别为1.12元、1.26元、1.41元。
  • 2018年给予相对估值PE 9倍，目标价10.08元，维持“增持”评级。

关键信息

2017年关键数据

• 营业收入：255.2亿元，同比增长28.5%
• 归母净利润：30.06亿元，同比增长7.2%
• 销售签约额：235.7亿元，同比下降14.7%
• 自持物业营收：20.4亿元，同比增长18%
• 净负债率：176.4%，较2017年初提升25.6个百分点

2018年一季度关键数据

• 营业收入：34.3亿元，同比下降34.7%
• 归母净利润：5.5亿元，同比增长1.8%
• 预收账款余额：93.9亿元，同比下降48.5%
• 自持物业营收：5.2亿元，同比增长11%
• 息税前利润：3.9亿元，同比增长15%
• 息税前利润率：75%，较上年同期提升4.8个百分点

2018年计划

• 新开工量：较2017年实际开工额增长190%
• 权益投资额：计划280亿元
• 自持物业扩展：继续扩展北京、上海、天津等核心区域的自持物业

风险提示

• 热点城市调控加码可能导致销售不及预期
• 项目结算毛利水平可能低于预期
• 自持物业招商及租赁情况可能不及预期

投资评级

• 当前价/目标价：8.98元 / 10.08元
• 目标期限：12个月
• 评级：增持

财务指标预测（2018-2020年）

行业及公司评级体系

总结

金融街在2017年表现出强劲的结算增长，但销售受调控影响有所下滑。公司通过积极扩张和优化区域布局，增强了土储储备和自持物业板块的盈利能力。尽管净负债率有所上升，但公司保持了较低的融资成本和良好的短期偿债能力。分析师认为公司未来三年仍具备增长潜力，维持“增持”评级，目标价为10.08元。投资者需关注调控政策、自持物业招商及项目结算毛利等风险因素。