2018-行业信用风险分析专题报告_行业集中度提升_中小房企承压_29页-2mb

行业集中度提升，中小房企承压 —— 行业信用风险分析专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年上半年房地产行业整体表现及不同评级房企的财务状况，同时探讨了近期影响市场的因素和房企信用风险定量筛查结果，为投资者提供信用债配置建议和风险提示。

主要观点

1. 上半年房地产市场概览

• 地产投资不弱，拿地支出增加：房地产投资累计同比增速保持在较高水平，住宅投资增长显著，拿地支出增加是投资不弱的主要原因。
• 销售增速回升，补库存意愿较强：新开工面积增速提高，销售回款对资金来源形成支撑，预计下半年销售情况将继续好转。
• 资金环境改善，银行贷款收紧：虽然国内贷款规模下降，但销售回款和定金及预收款推动资金来源增长，流动性边际改善。
• 集中度提升，强者愈强：行业集中度显著提高，前100名房企销售金额占比达70%，前50名房企占比近60%，大型房企在融资、拿地等方面优势明显。

2. 不同评级房企中报表现

• 利润：行业水平大幅提升：AAA房企ROE和毛利率均领先，AA+房企表现次之，AA房企略有下降，但整体利润提升。
• 现金流：AAA房企依旧强势：AAA房企现金流保持稳定，融资流入增长，AA+房企现金流紧缩，AA房企出现资金缺口。
• 杠杆水平：AA+房企杠杆较高：AA+房企杠杆率下降，但AAA和AA房企杠杆有所提升，其中AA房企因非标融资收缩被动加杠杆。
• 偿债指标：低评级房企较为危险：低评级房企短期偿债能力下降，高评级房企表现相对稳健。

3. 近期影响市场的几个因素

• 监管：满足刚需，遏制投机：调控政策趋严，房地产税试点推进，长效机制逐步完善，对市场形成压力。
• 资金面：边际宽松：流动性边际改善，但宽货币向宽信用传导缓慢，房企融资环境未明显放宽。
• 信用情况：行业整体稳定：评级调整情况显示行业风险总体可控，大型房企信用状况优于中小房企。
• 地产债：即将集中偿付：2018-2021年为地产债偿还高峰期，短期偿债压力较大。

4. 房企信用情况定量筛查

• 指标及样本选择：选取102家非城投房企，依据7大类14个指标进行信用风险筛查。
• 筛查结果分析：信用筛查得分前10%的房企多为AAA和AA+评级的大型房企，后10%的房企多为低评级或信用风险事件企业。
• 投资策略与建议：建议投资者选择AA+评级房企债进行短线布局，AAA房企债可适当拉长久期。同时，行业集中度将提升，高评级房企将获得更多融资资源。

关键信息

行业趋势

• 房地产行业集中度提升，大型房企在融资、拿地、推盘等方面优势明显。
• 中小房企面临更大的流动性压力，需关注其现金流和债务情况。

财务表现

• 利润：AAA房企ROE和毛利率显著高于中低评级房企。
• 现金流：AAA房企保持强势，AA房企出现资金缺口，AA+房企现金流紧缩。
• 杠杆水平：AAA和AA房企杠杆上升，AA+房企杠杆下降，但主要受融资环境影响。

政策与市场影响

• 调控政策收紧：多地出台限购、限售等政策，抑制房价上涨。
• 房地产税试点推进：可能对市场产生一定冲击，但整体对行业形成稳定作用。
• 棚改货币化安置率下降：对三四线城市库存去化形成压力。

投资建议

• 短期配置：选择AA+评级房企债进行短线布局，AAA房企债可适当拉长久期。
• 长期配置：高评级、大规模房企具备更好的融资资源，可考虑配置3年期债券。
• 信用利差：当前行业利差略高于历史均值，但存在下行趋势，波段交易机会有限。

风险提示

• 房地产调控政策进一步收紧。
• 信贷政策进一步收紧。
• 融资环境持续恶化。
• 房企短期偿债能力面临挑战。

附：样本房企名单

• AAA评级：保利、金地、中粮、铁建、招商蛇口、金科、蓝光、阳光城等。
• AA+评级：光大嘉宝、中南建设、荣盛、电建地产等。
• AA及以下评级：部分地方性房企及中低评级房企，如天津市房地产发展集团、中弘控股、阳光新业等。

图表目录（简要）

• 图1-图11：房地产投资、销售、资金来源等数据趋势分析。
• 图18-图44：信用利差、融资情况、评级调整等数据展示。
• 表1-表3：信用筛查指标、得分排名及具体房企名单。

总结

2018年上半年房地产行业投资不弱，销售情况有所回升，但面临政策调控和融资环境紧缩的压力。大型房企在融资、拿地、推盘等方面表现优于中小房企，行业集中度进一步提升。信用风险筛查结果显示，高评级房企信用状况稳定，低评级房企风险较高。建议投资者关注AA+评级房企债的配置，同时注意行业集中度提升对中小房企的影响。市场流动性边际改善，但宽信用传导仍需时间，房地产税的落地可能对行业造成一定冲击。整体来看，行业信用利差变化不大，波段交易机会有限。