20210202-克而瑞证券-克而瑞内房股领先指数1月监测_楼市调控收紧_指数年初仍处低位_表现不佳_11页_1mb

房地产市场分析总结（2021年1月）

核心内容

2021年1月，房地产市场整体表现不佳，主要受政策调控收紧及融资环境趋严的影响。港股地产板块交易活跃度下降，克而瑞内房股领先指数走势弱于恒生指数，但优于房地产（申万）板块。同时，居民长短期贷款敞口扩大，反映购房需求结构性变化。

主要观点

1. 港股地产板块交易活跃度下降

• 1月恒生地产建筑业指数周成交额占恒生综合行业总成交额的比值为6.1%，低于历史均值12.2%及上月的7.9%。
• 克而瑞内房股领先指数成分股周成交额占样本比值回升至87.3%，较上月上升8.2个百分点，但整体仍低于历史均值83.2%。
• 恒生指数上涨3.9%，而克而瑞内房股领先指数下跌3.5%，表现不佳。

2. 房地产指数表现

• 克而瑞内房股领先指数年初走势下行，跌幅24.8%。
• 恒生中国内地地产指数跌幅25.0%，房地产（申万）板块跌幅17.2%。
• 指数估值水平整体平稳，相对恒生指数PE继续走低，但相对香港地产股大样本PE有所回升。

3. 个股表现

• 涨幅TOP5：

  • 新城发展控股：+10.2%
  • 万科企业：+4.1%
  • 中国海外发展：+3.7%
  • 建发国际集团：+3.3%
  • 远洋集团：+1.3%

• 跌幅TOP5：

  • 花样年控股：-15.6%
  • 中国金茂：-14.6%
  • 碧桂园：-12.6%
  • 绿城中国：-10.1%
  • 中梁控股：-10.04%

4. 贷款结构变化

• 12月M2同比增速回落至10.1%，较2020年全年平均10.3%略有下降。
• 居民中长期贷款占比上升至39.6%，短期贷款占比下降至10.6%，长短期贷款敞口扩大。
• 房地产开发贷款余额自2019年来首次出现负增长，同比增速放缓，融资面收紧信号明显。

关键信息

估值情况

• 克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为6.97，低于上月7.06及2020年全年7.30。
• 相对恒生指数PE周均值为-60.0%，低于上月-57.6%及2020年全年-40.2%。
• 相对香港地产股大样本PE周均值为-4.7%，高于上月-5.3%，低于2020年全年-1.5%。

融资与政策风险

• 政策风险：全国房地产调控政策趋严，限购、限贷、限售、限价政策可能增加市场销售压力；棚改政策若进一步减少，将对三、四线城市销售产生负面影响。
• 融资风险：若人民币或美元政策收紧，银行贷款审核更严，房企海外发债受阻，融资压力可能加大；居民加杠杆可能导致购房成本上升，影响销售速度。
• 信用风险：房地产企业若出现债务违约，可能影响市场对其行业风险的判断。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，企业可能无法完成原定销售目标。
• 数据风险：研究数据来自第三方，可能存在不及时或不全面的情况，影响分析结果的准确性。

风险提示

• 政策风险：调控政策趋严，可能抑制市场需求。
• 融资风险：资金面收紧，房企融资难度加大。
• 信用风险：债务违约风险上升，影响行业信心。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能导致销售目标无法达成。
• 数据风险：分析依赖第三方数据，存在不完整或不准确的可能。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准，波动在-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准10%以上。

信息披露与免责声明

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结论

2021年1月，房地产市场受政策调控和融资环境影响，整体表现不佳，指数下行。居民贷款结构变化反映购房需求的分化，房企融资压力增大，市场风险上升。投资者需关注政策动向、融资情况及企业信用表现，谨慎决策。