20210201-克而瑞证券-房地产周度高频数据跟踪_上海楼市调控组合拳相继落地_促进房地产市场平稳运行_28页_3mb

上海楼市调控政策总结

核心内容与主要观点

上海楼市调控新政

2021年1月21日，上海市住建委、房管局等8个部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施，主要内容包括：

• 完善土地市场管理：优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，尤其关注郊区交通线周边及五大新城，以缓解供需矛盾，稳定土地价格。
• 严格执行限购政策：对夫妻离异后3年内购房的政策进行调整，按离异前家庭总套数计算住房套数，防止假离婚购房行为。
• 调整增值税征免年限：将个人对外销售住房的增值税免征年限从2年提高至5年，抑制投机行为。
• 严格差别化信贷政策：控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止资金违规流入房地产市场。
• 加强销售管理：推行“一价清”“实名制”等制度，优先满足无房家庭购房需求，抑制打新投机行为。
• 推进城市更新：加快旧区改造、“城中村”改造等项目，改善居住条件。
• 坚持租购并举：完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。
• 规范市场秩序：加强对房地产开发、销售代理和经纪机构的监管，打击违规行为。
• 发挥联席会议作用：加强政策宣传，稳定市场预期，引导合理住房消费。

新政出台背景

2020年上海新房成交量达930万方，同比增长21%，创下近四年新高。受疫情后需求释放、房贷利率下降及政策推动等因素影响，市场热度上升。二手房市场同样表现强劲，全年成交32.8万套，同比增长27.8%。部分优质房源价格涨幅超过10%。

关键信息

一二手房市场数据

• 一手房：本周40城一手房成交面积为432.3万方，同比上升44.0%，环比下降17.7%。2021年至今累计成交1538.6万方，同比上升14.0%。其中，一线城市累计同比上升40.4%，二线城市上升11.2%，三四线城市上升4.6%。
• 二手房：本周19城二手房成交面积为190.7万方，同比上升140.5%，环比下降3.4%。2021年至今累计成交552.5万方，同比上升2.8%。其中，一线城市上升0.2%，二线城市上升0.1%，三四线城市上升11.7%。

土地市场

• 百城土地成交面积：本周为898万方，同比大幅下降68.8%，环比下降29.2%。土地供给为613万方，同比减少80.3%，环比减少43.5%。
• 土地溢价率：本周为11.2%，其中一线城市为3.4%，二线城市为15.6%，三四线城市为13.4%。

信贷政策

• 全国首套房贷平均利率：5.22%，环比下降1BP。
• 全国二套房贷平均利率：5.53%，环比下降1BP。

市场去化情况

• 住宅可售面积：本周17城合计为10120.7万方，同比上升14.7%，环比上升7.4%。
• 去化月数：平均为10.8个月，环比上升0.7个月。其中，一线城市为7.0个月，二线城市为8.8个月，三四线城市为26.3个月。

投资建议

• 推荐房企：财务稳健、业务布局良好、组织管理高效的房企，如【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】等。
• 推荐中等规模房企：如【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】等，布局合理，稳步扩张。
• 推荐大湾区旧改资源充沛标的：如【龙光集团】、【中国奥园】。

风险提示

• 样本选取及数据更新存在差异，统计结果与实际数据可能不一致。
• 三四线城市销量下滑超预期。
• 房地产长效机制政策可能超预期。

行情与市场动态

A股与港股地产公司周涨跌幅

• A股重点公司周涨跌幅TOP5：图25展示。
• 港股重点公司周涨跌幅TOP5：图26展示。
• A股地产行业涨跌幅：图27展示。
• A股地产行业2021年至今涨跌幅：图28展示。
• 港股地产公司市盈率：图29展示。
• A股地产公司市盈率：图30展示。

沪股通与深股通持股变化

• 沪股通增持与减持：表中列出沪股通增持和减持前十的公司，如【保利地产】、【华发股份】等。
• 深股通增持与减持：表中列出深股通增持和减持前十的公司，如【中国宝安】、【万科A】等。

港股通增减持与持股情况

• 港股通增减持比例前二十：如【路劲】、【美的置业】等。
• 港股通减持比例前二十：如【绿城中国】、【龙湖集团】等。
• 港股通持股数量前二十：如【路劲】、【融创中国】等。

数据图表

• 图1至图24展示了不同城市及板块的房地产市场数据，包括一手房、二手房成交面积、土地成交均价、溢价率、去化周期等，为市场分析提供了直观参考。