20210203-兴业证券-物业管理_物管港股通名单前瞻_5页_1mb

物管行业港股通名单前瞻及市场分析总结

核心内容

本报告主要分析了2021年物管行业在港股通名单中的潜在变化，以及行业整体的发展趋势和投资价值。重点包括：

• 港股通名单更新：预计8家物管公司有望被纳入恒生港股通指数系列成分股，包括华润万象生活、恒大物业、融创服务、世茂服务、金科服务、合景悠活、卓越商企及新城悦服务。
• 行业流动性提升：若上述公司成功纳入港股通，物管板块进入港股通的公司数量将从10家增至18家，占行业总市值的90%以上，显著提升板块流动性。
• 投资趋势：港股通持续增持龙头物管公司，如保利物业、中海物业、碧桂园服务等，同时关注高成长、高确定性的中型物管公司。
• 估值分化：物管行业呈现估值分化，龙头公司享有较高估值溢价，港股物管板块平均PE对应2021/2022年为22.9X/16.8X。
• 行业前景：行业具备高成长性、高确定性，得益于存量+增量发展模式、无重大资本开支、净现金流及稳定分红等属性。

主要观点

1. 港股通名单更新预期

• 8家物管公司有望纳入：包括华润万象生活、恒大物业、融创服务、世茂服务、金科服务、合景悠活、卓越商企及新城悦服务。
• 规模与成长性兼具：这些公司普遍在管面积超过亿方，且为龙头房企关联公司，具备较强的市场竞争力和成长潜力。
• 商管属性公司增加：新增的3家商管属性公司（华润万象生活、合景悠活、卓越商企）将丰富港股通标的的多样性，增强市场吸引力。

2. 港股通增持趋势

• 龙头公司获重点配置：港股通对龙头物管公司如保利物业、中海物业、碧桂园服务等持续增持，其中保利物业增持幅度最大（+3.26pct）。
• 优质公司成为首选：华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里等优质公司被视为配置首选。

3. 行业估值与成长性

• 估值分化显著：物管行业估值分化明显，龙头公司享有较高估值溢价，而部分中型公司也具备成长性与确定性。
• PE水平：港股物管板块平均PE为22.9X（2021年）和16.8X（2022年），龙头公司PE更高，如融创服务（91.6X）、恒大物业（59.7X）等。
• 成长性与确定性并重：行业首选具备高成长性和高确定性的公司，如永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务等。

关键信息

1. 港股通名单更新时间表

• 2021年2月26日：恒生指数发布2020年第四季度指数检讨结果。
• 2021年3月15日：更新结果生效，新一批物管公司进入港股通名单。

2. 行业流动性提升

• 当前进入港股通的物管公司：10家，总市值占行业总市值的40%以上。
• 若新增8家：进入港股通的物管公司总数将达到18家，总市值占比将超过90%，流动性将显著增强。

3. 持股数据与变动情况（截至20210202）

4. 估值数据（截至20210202）

5. 行业投资建议

• 首选公司：永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务。
• 推荐关注：华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里。
• 投资评级：行业评级为“推荐”，股票评级包括“买入”、“审慎增持”、“中性”、“减持”、“无评级”。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期：公司可能因扩张受阻影响业绩。
• 物业管理费提价受阻：提价可能受政策或市场环境影响。
• 收缴率不及预期：物业费收缴率可能因管理问题下降。
• 增值业务拓展不及预期：增值服务可能因市场变化而受阻。

结论

2021年物管行业在港股通名单中的扩展将带来更大的市场关注度和资金流入，提升板块流动性。龙头公司持续获得增持，同时具备高成长性和高确定性的中型公司也值得关注。行业整体估值分化明显，建议投资者关注具备较强竞争力和增长潜力的公司。