20220918-中邮证券-房地产行业周报_8月销售弱修复_符合此前判断_35页_951kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告分析了2022年9月10日至2022年9月16日期间房地产行业的表现，包括销售数据、资本市场动态、楼市成交情况、土地市场走势以及投资建议。整体来看，房地产行业处于销售磨底阶段，但有复苏迹象，优质地产股具备布局机会。

主要观点

• 销售数据弱修复：8月商品房销售面积和销售额累计分别下降23.0%和27.9%，降幅相比7月收窄，表明销售正在处于磨底阶段。
• 居民中长期信贷具有前瞻性：8月新增居民中长期贷款弱修复，与商品房销售额走势高度相关，相关系数高达0.92以上，显示该数据对销售具有前瞻作用。
• 资本市场表现：A股房地产板块本周跑输大盘，而港股地产建筑板块跑赢大盘，信用债发行和净融资额有所变化，信用利差收窄。
• 楼市成交下降：新房和二手房成交面积均环比下降，但库存去化周期有所上升，显示市场供需关系出现改善。
• 土地市场动态：百城土地供应和成交面积环比变化各异，溢价率有所上升，一线城市供应和成交面积环比大幅上升，但溢价率仍为0%。
• 投资建议：当前是优质地产股布局时机，重点关注行业复苏带来的β行情和区域供给出清、需求稳健的房企。

关键信息

1. 专题视点：8月销售弱修复，符合此前判断

• 销售数据：8月商品房销售面积和销售额分别累计下降23.0%和27.9%，当月同比分别下降22.6%和19.9%，降幅相比7月收窄。
• 信贷数据：8月新增居民中长期贷款2658亿元，同比少增1601亿元，与商品房销售额走势高度相关，相关系数高达0.92以上。
• 投资建议：重点关注保利发展、新城控股等龙头房企和滨江集团、华发股份等区域优势房企。

2. 资本市场

• A股表现：本周A股房地产板块涨跌幅为-4.23%，跑输大盘0.30个百分点。
• 港股表现：港股地产建筑板块涨跌幅为-0.82%，跑赢大盘2.28个百分点。
• 信用债情况：本周地产信用债发行82.89亿元，净融资额-21.10亿元，信用利差环比收窄2.33BP。
• 异常波动：本周有14只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。

3. 楼市动态

• 新房成交：本周48城住宅成交面积242.9万m²，环比下降26.8%，累计同比下降38.5%。
• 二手房成交：13城二手住宅成交面积70.7万m²，环比下降11.9%，累计同比下降22.2%。
• 库存去化：16城商品住宅库存9685.4万m²，环比上升0.4%，累计同比上升9.7%。
• 去化周期：16城去化周期为53.3周，环比上升7.8%，同比上升37.7%。

4. 土地市场

• 百城土地供应：本周供应建面环比上升26.61%，成交建面环比下降13.61%，溢价率上升至5.98%。
• 一线城市：供应建面环比上升481.19%，成交建面环比下降60.19%，溢价率为0.00%。
• 二线城市：供应建面环比上升40.81%，成交建面环比下降1.78%，溢价率上升至0.90%。
• 三四线城市：供应建面环比上升7.19%，成交建面环比下降14.15%，溢价率上升至9.87%。

5. 风险提示

• 政策施行效果不及预期：可能影响房地产销售和市场复苏。
• 疫情恶化：可能对楼市造成进一步压力。

总结

房地产行业在8月表现出弱修复迹象，销售数据逐步改善，但整体仍处于磨底阶段。资本市场方面，A股房地产板块表现弱于大盘，而港股地产建筑板块表现优于大盘。信用债市场呈现发行和净融资额变化，信用利差收窄。楼市成交面积下降，但库存去化周期上升，显示市场供需关系有所改善。土地市场供应和成交面积波动较大，溢价率有所上升。投资建议关注行业复苏带来的β行情及区域优势房企。风险提示包括政策效果和疫情发展。