20221203-中邮证券-房地产行业周报_销售仍在持续走弱吗__30页_811kb

行业投资评级总结

核心内容

• 行业评级：房地产行业维持“强于大市”评级。
• 销售情况：11月销售止住下滑，逐步找到底部支撑，但部分企业类型（如违约民企）销售仍显疲软。
• 资本市场表现：A股房地产板块跑赢大盘，港股地产建筑板块跑输大盘，信用债发行和净融资额环比变化，信用利差走阔。
• 楼市动态：新房和二手房成交面积环比下降，库存略有上升，去化周期同比上升，成交均价部分城市环比上升。
• 土地市场：土地供应和成交面积环比上升，溢价率整体下降，不同城市能级表现不一。
• 投资建议：推荐优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏的标的。
• 风险提示：政策效果不及预期、疫情恶化。

主要观点

1. 专题视点：销售仍在持续走弱吗？

• 11月TOP100房企销售额和销售面积累计、单月增速均在收窄，显示销售逐步企稳。
• 违约展期民企拖累销售，其他类型房企销售开始企稳。
• 高频数据销售面积累计增速企稳，但单月增速环比下滑，受更新影响较大。
• 一线城市销售波动较小，二线、三四线城市销售表现较弱。

2. 资本市场

• A股：本周房地产板块涨幅为3.33%，跑赢大盘0.81个百分点，排名行业第11。
• 港股：本周地产建筑板块涨幅为0.23%，跑输大盘6.04个百分点，排名行业第8。
• 信用债：本周地产信用债发行99.06亿元，净融资21.47亿元，信用利差环比走阔1.44BP。
• 一级市场发行主体包括多家房企，偿还主体包括部分信用债。

3. 楼市动态

• 新房成交：本周43城新房成交面积332.5万m²，环比下降2.4%，累计同比下降33.3%。
• 二手房成交：本周14城二手房成交面积103.7万m²，环比下降9.8%，累计同比下降12.0%。
• 库存去化：16城库存环比上升0.4%，去化周期55.8周，同比上升21.3%。
• 成交均价：一线城市房价环比上升8.1%，三四线城市房价环比上升4.2%。

关键信息

1. 房企销售表现

• TOP100房企销售额：累计同比下降43.3%，单月同比下降26.9%。
• TOP100房企销售面积：累计同比下降47.8%，单月同比下降37.6%。
• 分企业类型：违约展期民企销售额降幅扩大，国央企、混合型+港外资、未展期违约民企销售增速企稳。
• 城市能级：一线波动较小，二线、三四线城市销售表现较弱。

2. 资本市场表现

• A股房地产板块：本周涨幅3.33%，近一个季度和近一个月均跑赢大盘。
• 港股地产建筑板块：本周涨幅0.23%，跑输大盘。
• 信用债：本周发行99.06亿元，净融资21.47亿元，信用利差走阔1.44BP。

3. 楼市动态

• 新房成交：一线城市成交面积下降9.9%，二线城市下降1.0%，三四线城市上升2.4%。
• 二手房成交：14城成交面积下降9.8%，累计同比下降12.0%。
• 库存：16城库存环比上升0.4%，一线城市库存同比上升12.9%，二线城市下降3.4%，三四线城市下降5.9%。
• 去化周期：16城去化周期55.8周，同比上升21.3%。
• 成交均价：一线城市成交均价49470.9元/m²，环比上升8.1%；三四线城市成交均价9227.1元/m²，环比上升4.2%。

4. 土地市场表现

• 土地供应：百城土地供应建面环比上升94.5%，一线供应建面环比上升196.72%。
• 土地成交：百城土地成交建面环比上升3.7%，一线成交建面环比下降63.17%。
• 溢价率：百城土地成交溢价率1.64%，一线溢价率8.54%，二线0.64%，三四线1.95%。

投资建议

• 优质民企信用修复：推荐新城控股、金地集团。
• 区域格局优化：推荐天地源、滨江集团、华发股份。
• 行业见底复苏：推荐招商蛇口、保利发展等。

风险提示

• 政策施行效果不及预期：可能影响行业复苏。
• 疫情恶化：可能对销售和市场表现造成负面影响。