20221118-中邮证券-房地产行业周报_地产融资支持有何期待__35页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

• 行业评级：房地产行业维持“强于大市”评级。
• 融资支持：地产融资支持工具不断推出，未来“一箭六星”和“第三支箭”值得期待。
• 资本市场表现：A股与港股地产板块表现分化，A股跑输大盘，港股跑赢大盘。
• 楼市动态：新房和二手房成交面积环比下降，库存环比下降，去化周期同比上升。
• 土地市场：土地供应和成交面积环比上升，溢价率环比下降。
• 投资建议：关注优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。
• 风险提示：政策施行效果不及预期、疫情恶化。

主要观点

1. 地产融资支持工具持续推出

• 5月以来，CRMW和增信担保等工具陆续推出，新城等房企成功发债。
• 11月以来，交易商协会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升。
• “一箭六星”包括CRMW、增信担保、交易型增信、信用联结票据、直接投资、地方国企合作。
• 参考2018年，第三支箭或许值得期待。

2. 资本市场表现

• A股房地产板块本周下跌0.07%，跑输沪深300 0.42个百分点。
• 港股地产建筑板块本周上涨4.49%，跑赢恒生指数0.64个百分点。
• 本周地产信用债发行65.60亿元，净融资额0.23亿元，信用利差走阔7.80BP。

3. 楼市动态

• 新房成交面积环比下降6.7%，二手房成交面积环比下降3.6%。
• 库存环比下降5.5%，去化周期为51.9周，同比上升12.4%。
• 一线城市新房成交面积累计同比下降26.5%，去化周期48.6周。
• 二线城市新房成交面积累计同比下降31.9%，去化周期54.7周。
• 三四线城市新房成交面积累计同比下降48.1%，去化周期120.9周。

4. 土地市场动态

• 百城土地供应和成交面积环比上升，溢价率环比下降。
• 一线城市土地供应和成交面积环比下降，溢价率0.00%。
• 二线城市土地供应和成交面积环比上升，溢价率0.04%。
• 三四线城市土地供应和成交面积环比上升，溢价率3.05%。

关键信息

投资建议

• 优质民企信用修复：推荐新城控股、金地集团。
• 行业见底复苏：推荐招商蛇口、保利发展等龙头房企。
• 区域格局优化：推荐滨江集团、华发股份等。

融资工具详解

• CRMW：信用风险缓释凭证，为债券提供信用风险保护。
• 增信担保：由中债信用增进公司提供不可撤销的连带责任保证。
• 交易型增信：增信机构通过受让债券实现对投资人本息的保障。
• 信用联结票据：投资回报与参考实体信用状况挂钩，附有现金担保。
• 直接投资、地方国企合作：目前较少使用。

资本市场数据

• A股房地产板块：本周涨幅-0.07%，近一个月涨幅2.04%，近一个季度涨幅-1.59%。
• 港股地产建筑板块：本周涨幅4.49%，近一个月涨幅4.49%，近一个季度涨幅-1.59%。
• 信用债发行与偿还：本周发行65.60亿元，偿还65.37亿元，净融资额0.23亿元。
• 信用利差：本周信用利差环比走阔7.80BP，中位数为69.72BP。

异常波动

• 本周共有27只地产信用债成交价涨跌幅超过10%，包括20宝龙04、21碧地02、20金科03等。

结构清晰

1. 专题视点：地产融资支持有何期待？

• 融资支持工具持续推出，未来“一箭六星”和“第三支箭”值得期待。
• 信用债发行和偿还情况，以及信用利差走势。

2. 资本市场

• A股与港股表现，信用债发行与偿还，异常波动情况。

3. 楼市动态

• 成交面积、库存、去化周期等数据，以及主要城市成交信息。

4. 土地市场

• 土地供应、成交、溢价率等数据，以及各能级城市情况。

5. 风险提示

• 政策施行效果不及预期、疫情恶化。

图表目录

• 图表1：中债增信担保发行的民营房企债券情况
• 图表2：中债民企债券融资支持工具的一箭六星
• 图表3：信用联结票据的运作模式
• 图表4：2018年央行提出的支持民企融资的三支箭
• 图表5：A股各行业涨跌幅（11/14-11/18）
• 图表6：房地产行业指数近1个季度表现
• 图表7：房地产行业指数近1个月表现
• 图表8：主要地产A股涨跌幅（11/14-11/18）
• 图表9：地产A股涨幅与跌幅前5 (11/14-11/18)
• 图表10：港股各行业涨跌幅（11/14-11/18）
• 图表11：主要地产港股涨跌幅 (11/14-11/18)
• 图表12：地产港股涨幅与跌幅前5 (11/14-11/18)
• 图表13：房地产行业信用债发行与到期额（11/12-11/18）
• 图表14：房地产行业信用债发行明细（11/12-11/18）
• 图表15：房地产行业信用债偿还明细（11/12-11/18）
• 图表16：房地产行业信用债信用利差走势图
• 图表17：房地产行业信用债异常波动明细(日涨跌幅超过10%)(11/12-11/18)
• 图表18：一线城市新房成交面积累计同比下降26.5%
• 图表19：二线城市新房成交面积累计同比下降31.9%
• 图表20：三四线城市新房成交面积累计同比下降48.1%
• 图表21：全部城市新房成交面积累计同比下降34.2%
• 图表22：主要城市成交信息一览表（万m²）
• 图表23：主要城市二手房成交信息一览表（万m²）
• 图表24：一线城市库存同比上升12.8%，去化周数为48.6周
• 图表25：二线城市库存同比下降1.5%，去化周数为54.7周
• 图表26：三四线城市库存同比下降61.8%，去化周数120.9周
• 图表27：全部城市库存同比下降3.0%，去化周数为51.9周
• 图表28：主要城市库存信息一览表（万m²）
• 图表29：主要城市去化信息一览表（周）
• 图表30：主要城市成交均价信息一览表（元/m²）
• 图表31：百城土地供应建面滚动同/环比为6.16%/27.58%
• 图表32：百城土地成交建面滚动同/环比为25.61%/5.45%
• 图表33：百城土地成交总价滚动同/环比为49.97%/-21.35%
• 图表34：百城土地成交/供应建面的滚动比例为58.94%
• 图表35：百城土地本年累计成交楼面均价为2236.35元/m²
• 图表36：百城土地成交溢价率为1.96%
• 图表37：一线土地供应建面滚动同/环比为-62.73%/-2.83%
• 图表38：一线土地成交建面滚动同/环比为20.77%/-57.00%
• 图表39：一线土地成交总价滚动同/环比为-61.95%/-93.45%
• 图表40：一线土地成交/供应建面的滚动比例为105.58%
• 图表41：一线土地本年累计成交楼面均价为10785.43元/m²
• 图表42：一线土地成交溢价率为0.00%
• 图表43：二线土地供应建面滚动同/环比为13.99%/19.96%
• 图表44：二线土地成交建面滚动同/环比为13.93%/8.71%
• 图表45：二线土地成交总价滚动同/环比为99.51%/19.47%
• 图表46：二线土地建面/供应建面的滚动比例为65.87%
• 图表47：二线土地本年累计成交楼面均价为2587.56元/m²
• 图表48：二线土地成交溢价率为0.04%
• 图表49：三四线土地供应建面滚动同/环比为9.76%、32.02%
• 图表50：三四线成交建面滚动同/环比为32.00%、13.99%
• 图表51：三四线土地总价滚动同/环比为54.70%、68.37%
• 图表52：三四线土地成交/供应建面的滚动比例为54.87%
• 图表53：三四线土地本年累计成交楼面均价为1311.25元/m²
• 图表54：三四线土地成交溢价率为3.05%
• 图表55：房地产行业近期政策
• 图表56：房地产行业上市公司近期公告