宏观房地产专题报告：2018年楼市，趋势如何看，热点在哪里-20171205-中泰证券-17页-1mb

2018年楼市趋势分析总结

核心内容

2018年房地产市场整体趋势相对疲弱，预计商品房销量将出现负增长。政府将继续加强房地产调控，以实现房价平稳和住房供给多元化的目标。同时，租赁住房制度的推进将对一二线城市房地产投资产生积极影响，而棚改货币化安置政策将继续支撑三四线城市的楼市发展。

主要观点

• 房价稳中有降：随着调控政策的持续，房价总体将呈现稳中趋降走势。政府更倾向于从供给端入手，以缓解供需矛盾。
• 租赁住房制度做实：租赁住房建设将占新增住房供应的30%以上，一二线城市将加大租赁住房用地供应，以满足夹心层住房需求。
• 棚改货币化安置支撑三四线楼市：未来三年每年将有约2.3亿平米的去库存规模，为三四线楼市提供有效支撑。
• 人口流动决定楼市走向：人口净流入的地区将具备更强的楼市发展潜力，尤其是浙闽川皖等省份的三四线城市。
• 区域分化明显：京津冀地区整体人口流失，楼市发展相对乏力；而长三角和珠三角地区因人口回流和集聚效应，具备较强的发展潜力。

关键信息

一、房地产调控政策

• 房地产调控目标包括：平稳房价、满足刚需、推动供给侧改革。
• 一二线城市将通过增加租赁住房供应，缓解高房价压力。
• 三四线城市通过棚改货币化安置，有效降低库存压力。
• 房地产调控将更加注重供给端，而非仅限于需求端。

二、租赁住房政策

• 租赁住房政策在一二线城市试点推广，如广州、深圳、南京、杭州等。
• 试点城市通过增加租赁住房用地供应，提高租赁住房比例。
• 租赁住房建设有助于缓解房价上涨压力，同时推动住房市场健康发展。

三、棚改货币化安置

• 2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，带动商品房去库存2.5亿平米。
• 未来三年每年仍能带来约2.3亿平米的去库存规模，支撑三四线楼市。
• 棚改货币化安置对商品房销量贡献较大的省份多为人口净流出地区。

四、人口流动与楼市关系

• 人口净流入地区具备更强的楼市发展潜力，尤其是三四线城市。
• 浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽等省份的三四线城市人口净流入逐步扩大。
• 京津冀地区整体人口流失，楼市发展相对乏力。
• 长三角和珠三角地区因人口回流和集聚效应，楼市发展更具潜力。

五、区域分析

• 京津冀：整体人口流失，楼市发展相对乏力。
• 长三角：人口从上海向周边省份扩散，如浙江、安徽、江西等。
• 珠三角：广州、深圳等核心城市吸引大量省内人口，带动周边三四线城市人口流入。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策的不确定性可能对市场产生影响。

图表目录

• 图表1：房地产行业对GDP的拉动与贡献
• 图表2：一线试点城市土地财政依赖程度较低
• 图表3：部分省份土地财政依赖度
• 图表4：部分省份土地财政依赖度
• 图表5：全国各省16年棚改货币化去库存对销量
• 图表6：三四线房地产销售额占半壁江山
• 图表7：全国各省人口流动增长率
• 图表8：北京人口流入来源五大省
• 图表9：北京、天津、山东人口净流入（万人）
• 图表10：上海人口流入来源五大省
• 图表11：沪浙皖赣人口净流入规模（万人）
• 图表12：广州人口流入来源五大省
• 图表13：深圳人口流入来源五大省
• 图表14：广东省户籍人口净迁移人数（万人）
• 图表15：广东省户籍人口迁入（万人）
• 图表16：广东省2016年各市户籍人口迁移（单位：人）
• 图表17：三四线人口净流入情况
• 图表18：浙江省2016年各市人口净流入（万人）
• 图表19：福建省2016年各市人口净流入（万人）
• 图表20：四川省2015年各市人口净流入（万人）
• 图表21：安徽省2016年各市人口净流入（万人）

附录

• 浙江、福建、四川、安徽四省各市人口净流入规模明细。

分析师与联系人简介

• 李迅雷：首席经济学家，中泰证券研究所所长。
• 高瑞东：高级经济学家，研究领域包括全球和中国宏观经济与金融市场。
• 倪一琛：房地产分析师，有2年房地产行业研究经验。
• 周子涵：房地产分析师，有3年房地产行业研究经验，所在团队曾获NEW FORTUNE最佳分析师奖项。

重要声明

• 本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅供客户使用。
• 本报告基于公开资料和实地调研，反映了分析师的研究观点。
• 报告内容可能随时调整，投资者应自行关注更新或修改。
• 本报告不构成投资、法律、会计或税务操作建议，仅作参考。