20171205-中泰证券-宏观房地产专题报告_2018年楼市_趋势如何看_热点在哪里_17页_1mb

2018年楼市总结

核心内容

2018年房地产市场整体呈现疲弱态势，房价将稳中趋降，商品房销量预计出现负增长。房地产调控政策将更加注重供给端改革，以推动市场健康发展并适度拉动总需求。

主要观点

• 调控目标：房地产调控的核心目标是平稳房价和保障“住有所居”，同时通过多渠道提高住房供给。
• 租赁住房制度：租赁住房建设将成为房地产供给的重要组成部分，尤其在一二线城市，政府将通过土地供应方式的调整，推动租赁住房发展。
• 棚改货币化安置：三四线城市将受益于棚改货币化安置政策，未来三年每年可去库存约2.3亿平米。
• 区域分化明显：不同区域楼市表现差异显著，珠三角、长三角地区因人口流入而具备较强发展潜力，京津冀地区则因人口流失而相对乏力。

关键信息

1. 稳房价就是稳经济

• 房地产行业对GDP有重要拉动作用，但高房价和高库存也带来风险。
• 2017年商品房销量创历史新高，2018年预计出现负增长。
• 房地产调控政策从需求侧向供给侧转变，以解决供需错配问题。
• 通过租赁住房建设，缓解刚需与“夹心层”住房问题，同时避免加杠杆。

2. 租赁住房制度做实

• 选取土地财政依赖度低的一二线城市试点，如广州、深圳、南京、杭州、厦门等。
• 租赁住房占新增住房供应的30%以上，政府将增加住宅用地供应，以保障住房需求。
• 租赁住房用地价格远低于周边商品房，如上海租赁住房用地楼面价仅为周边二手房价格的十分之一，杭州为七分之一。
• 北京、上海等城市已将租赁住房建设纳入土地供应计划，保障住房供给。

3. 棚改货币化安置支撑三四线楼市

• 2016年棚改货币化安置比例达48.5%，带动去库存2.5亿平米。
• 未来三年每年仍能带来约2.3亿平米的去库存规模，为三四线楼市提供支撑。
• 棚改对销量贡献较大的省份多为人口流出、经济欠发达地区，如西北、中部、东北。

4. 人口流向决定楼市走势

• 京津冀地区：整体出现人口流失，北京迁出人口主要来自河北、河南、山东、山西和天津，人口净流出未改善。
• 长三角地区：人口从上海向浙江、安徽、江西等周边省份扩散，这些省份具备较好的人口吸附能力。
• 珠三角地区：广州和深圳人口流入主要来自省内其他城市，人口集聚力增强，周边城市如佛山、东莞、珠海等人口净流入。
• 浙闽川皖等省：三四线城市人口净流入逐步扩大，尤其是浙江、福建、四川、安徽等省份，显示出“人口繁荣”趋势。

区域分析

京津冀：相对乏力

• 京津冀整体人口流失，北京作为核心城市，其迁出人口主要来自周边省份，且人口净流入规模逐年下降。
• 京津冀楼市缺乏人口支撑，未来发展受限。

长三角：看好

• 上海人口净流入规模缩小，但人口向周边省份扩散，如浙江、安徽、江西等。
• 长三角区域经济相对均衡，具备较强的内生需求支撑。

珠三角：核心城市带动周边

• 广州和深圳人口流入主要来自省内，周边城市如佛山、东莞、珠海等人口净流入。
• 珠三角楼市因人口集聚而具备发展潜力。

浙闽川皖等省：三四线城市潜力大

• 浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线城市人口净流入逐步扩大。
• 这些省份的三四线城市具备较好的人口增长趋势，未来或迎来“人口繁荣”。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能随经济形势变化而调整，需关注政策动向。
• 市场风险：三四线城市库存压力仍存，需关注政策支持与市场需求的匹配情况。

图表说明

• 图表1：房地产行业对GDP的拉动与贡献。
• 图表2：一线试点城市土地财政依赖程度较低。
• 图表3、4：部分省份土地财政依赖度。
• 图表5：全国各省16年棚改货币化去库存对销量。
• 图表6：三四线房地产销售额占半壁江山。
• 图表7：全国各省人口流动增长率。
• 图表8：北京人口流入来源五大省。
• 图表9：北京、天津、山东人口净流入。
• 图表10：上海人口流入来源五大省。
• 图表11：沪浙皖赣人口净流入规模。
• 图表12、13：广州、深圳人口流入来源。
• 图表14、15：广东省户籍人口净迁移情况。
• 图表16：广东省2016年各市户籍人口迁移。
• 图表17：三四线人口净流入情况。
• 图表18、19、20、21：浙江、福建、四川、安徽各市人口净流入规模明细。

分析师与联系人简介

• 李迅雷：中泰证券首席经济学家，长期从事宏观经济与金融市场研究。
• 高瑞东：中泰证券高级经济学家，专注全球与中国经济研究。
• 倪一琛：中泰证券房地产分析师，具有房地产行业研究经验。
• 周子涵：中泰证券房地产分析师，所在团队曾获NEW FORTUNE最佳分析师奖项。

重要声明

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