宏观房地产专题报告：2018年楼市，趋势如何看，热点在哪里_17页-1mb

2018年楼市分析报告总结

核心内容

2018年房地产市场预计将呈现稳中趋降的走势。2017年商品房销量创历史新高，2018年预计将出现负增长。房地产调控政策将更加注重从供给端入手，以实现“住有所居”的目标。同时，租赁住房制度将得到进一步落实，成为拉动一二线房地产投资的重要手段。此外，棚改货币化安置将持续支撑三四线楼市，而部分三四线城市因人口净流入而成为市场亮点。

主要观点

• 房价调控：房价总体会稳中趋降，政府将通过多渠道提高住房供给来实现调控目标。
• 租赁住房建设：租赁住房政策将推动一二线城市增加土地供应，提升租赁住房比例，缓解“夹心层”住房问题。
• 棚改货币化安置：未来三年每年可带来2.3亿平米的去库存规模，为三四线楼市提供支撑。
• 人口流动对楼市的影响：部分三四线城市因人口净流入而具备发展潜力，尤其是浙闽川皖等省份。
• 区域差异：京津冀地区整体面临人口流失，楼市发展相对乏力；而长三角和珠三角则因人口回流和集聚效应，楼市表现更为积极。

关键信息

1. 房地产调控政策

• 调控目标：平稳房价、提高住房供给。
• 政策方向：从需求端的限购限贷转向供给端的土地供应调控。
• 政策效果：2017年房地产调控初见成效，遏制房价上涨，推动三四线城市库存下降。

2. 租赁住房制度

• 试点城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。
• 土地财政依赖度低：这些城市在土地财政依赖度方面较低，有利于政府增加租赁住房用地供应。
• 租赁住房比例：一线城市租赁住房占新增的60%，二线城市占新增的30%。
• 供地计划：北京未来五年供应住宅用地6000公顷，其中1000公顷为集体建设用地；上海“十三五”期间住房用地供应5500公顷，租赁住房用地1700公顷。

3. 棚改货币化安置

• 2016年数据：全国棚改货币化安置比例达48.5%，带动商品房去库存2.5亿平米。
• 未来目标：2018至2020年再改造1500万套棚户区，按55%货币化安置比例和85平米套均面积计算，每年可去库存2.3亿平米。
• 地区差异：西北、中部、东北等人口净流出地区受益较多。

4. 人口流动与楼市发展

• 人口净流入省份：浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽等七省三四线人口净流入逐步扩大。
• 区域分析：
  • 京津冀：整体出现人口流失，楼市发展相对乏力。
  • 长三角：人口成功从上海向周边省份扩散，如浙江、安徽、江西等。
  • 珠三角：广州、深圳等核心城市及周边城市（如佛山、东莞）人口集聚力增强，成为楼市发展的重点区域。

5. 三四线中的强者

• 人口净流入城市：浙江的湖州、金华；福建的泉州、漳州；四川的绵阳、广元；安徽的蚌埠等三四线城市，因人口净流入而具备发展潜力。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能随经济形势变化而调整，需密切关注政策动向。

图表与数据支持

• 图表1：房地产行业对GDP的拉动与贡献。
• 图表2：一线试点城市土地财政依赖程度较低。
• 图表3：部分省份土地财政依赖度。
• 图表4：部分省份土地财政依赖度。
• 图表5：全国各省16年棚改货币化去库存对销量。
• 图表6：三四线房地产销售额占半壁江山。
• 图表7：全国各省人口流动增长率。
• 图表8：北京人口流入来源五大省。
• 图表9：北京、天津、山东人口净流入。
• 图表10：上海人口流入来源五大省。
• 图表11：沪浙皖赣人口净流入规模。
• 图表12：广州人口流入来源五大省。
• 图表13：深圳人口流入来源五大省。
• 图表14：广东省户籍人口净迁移人数。
• 图表15：广东省户籍人口迁入。
• 图表16：广东省2016年各市户籍人口迁移。
• 图表17：三四线人口净流入情况。
• 图表18：浙江省2016年各市人口净流入。
• 图表19：福建省2016年各市人口净流入。
• 图表20：四川省2015年各市人口净流入。
• 图表21：安徽省2016年各市人口净流入。

总结

2018年房地产市场将呈现整体疲弱但局部活跃的态势。一二线城市通过租赁住房制度建设提升房地产投资，三四线城市则依靠棚改货币化安置和人口回流维持市场稳定。长三角和珠三角因人口回流和集聚效应成为楼市发展的重点区域，而京津冀因人口流失，楼市相对不被看好。未来房地产调控政策将更加精准化，以实现稳房价、促供需平衡的目标。