宏观房地产专题报告_2018年楼市_趋势如何看_热点在哪里_15页_1mb

2018年楼市趋势与热点分析总结

核心内容

2018年的房地产市场预计将相对疲弱，商品房销量将出现负增长。在调控政策持续影响下，房价整体将呈现稳中趋降的趋势。同时，房地产调控目标包括平稳房价、满足住房需求以及多渠道增加住房供给。一二线城市仍存在大量住房刚需，三四线城市则有大量棚户区需要改造，这些因素将有助于房地产市场健康发展，并适度拉动总需求。

主要观点

• 房价走势：房价总体将趋于平稳，部分城市可能出现下降。
• 房地产调控：调控政策将更加注重供给端，推动租赁住房建设和商品住宅供应。
• 租赁住房制度：租赁住房制度将逐步做实，通过增加租赁住房供应，促进房地产投资。
• 棚改货币化安置：将继续支撑三四线城市的房地产市场，未来三年每年预计去库存2.3亿平米。
• 区域热点：珠三角、长三角地区将表现较好，而京津冀地区则相对乏力。

关键信息

1. 房地产调控与经济稳定

• 房地产一向是政府稳经济的利器，但也是一把双刃剑。
• 一二线城市的高房价和三四线城市的高库存是经济运行的隐患。
• 2018年房地产调控将更加注重供给端，以解决供需错配问题。
• 房地产调控目标是平稳房价和提高住房供给，确保“住有所居”。

2. 租赁住房制度的发展

• 选取一二线土地财政依赖度低的城市试点租赁住房建设。
• 试点城市包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。
• 租赁住房建设将占新增住房供应的30%以上，商品住宅土地供应力度值得期待。
• 租赁住房用地价格远低于周边二手房价格，例如上海租赁住房用地楼面价为6750元，仅为周边二手房价格的十分之一左右。

3. 棚改货币化安置对三四线楼市的影响

• 2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，带动商品房去库存2.5亿平米。
• 未来三年，每年预计仍能带来2.3亿平米的去库存规模。
• 货币化安置主要在西北、中部、东北等人口净流出、经济欠发达地区发挥作用。

4. 区域楼市热点分析

• 京津冀：整体出现人口流失，北京迁出人口主要来自河北、河南、山东、山西和天津，其中只有河南的人口流出有所改善。
• 长三角：人口成功从上海向周边的浙江、安徽、江西等省扩散，显示出区域经济发展的均衡性。
• 珠三角：核心城市及周边人口集聚力不断强化，广深及其周边城市如佛山、中山、东莞等户籍迁入规模稳步增长。

5. 三四线中的强者

• 浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大。
• 浙闽川皖等省份的三四线城市在人口增长方面表现突出，可能迎来中期的人口繁荣。
• 重点城市包括浙江的湖州、金华，福建的泉州、漳州，四川的绵阳、广元，安徽的蚌埠等。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策的不确定性可能影响市场预期。

附录

• 人口流动数据：各省及城市的人口净流入规模和增速变化显示了区域发展的不平衡。
• 城市案例：浙江、福建、四川、安徽等省的各城市人口净流入情况提供了具体支持。

通过以上分析，可以看出2018年房地产市场将更加注重供需平衡和结构性调整，特别是在租赁住房建设和棚改货币化安置方面，将对三四线城市起到积极支撑作用。同时，区域间的发展差异明显，长三角和珠三角地区的三四线城市更具发展潜力。