20180821-西南证券-万科A-000002.SZ-2018年中报点评_业绩符合预期_长租值得关注_4页_1mb

万科A 2018年中报点评总结

核心内容

万科A（000002）于2018年8月21日发布中报，整体表现符合市场预期。公司上半年实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；归母净利润91.2亿元，同比增长24.9%。尽管净利润增速低于营收增速，但主要由于管理费率和财务费率的上升，以及少数股东权益的大幅增长。

报告期末，公司净负债率为32.7%，仍保持在行业较低水平。上半年销售金额达3,047亿元，同比增长9.9%，销售回款率维持在93%以上。已售未结金额为5,201亿元，较上年末增长25.5%，基本锁定全年及2019年75%的业绩。公司预计全年业绩维持不变，仍为360亿元。

主要观点

• 业绩稳健增长：公司上半年业绩表现稳健，净利润增长34.5%，毛利率略有上升，体现出良好的盈利能力。
• 新业务布局：公司在新业务孵化和布局方面领先同行，特别是长租公寓业务，已成为公司核心业务之一。
• 长租公寓业务值得关注：截至2018年中报，长租公寓已覆盖30个主要城市，获取房源超16万间，开业超4万间，平均出租率约为92%。
• 拿地能力强劲：上半年公司获取新项目117个，总规划建面2,049万平方米，权益地价约578.2亿元，拿地均价为5,054元/平方米，占上半年销售均价的33.7%。
• 城市下沉：公司新进入涿州、盐城、银川等城市，进一步扩大市场覆盖范围。

关键信息

业绩数据

• 营业收入：2018年中报为1059.7亿元，同比增长51.8%。
• 归母净利润：91.2亿元，同比增长24.9%。
• 净利润：135.2亿元，同比增长34.5%。
• 毛利率：34.4%，同比略有上升。
• 销售费用：同比上升0.37个百分点至4.1%。
• 管理费用：同比上升1.17个百分点至2.2%。
• 销售回款率：保持在93%以上。

销售情况

• 销售金额：3,047亿元，同比增长9.9%。
• 已售未结金额：5,201亿元，较上年末增长25.5%。
• 结算均价：14,349元/平方米，略低于销售均价。

项目开发

• 新开工面积：2,321.1万平方米，同比增长40.2%。
• 在建项目总建面：8,188万平方米，权益建面约5,098万平方米。
• 规划中项目总建面：6,082万平方米，权益建面约3,767万平方米。
• 拿地情况：获取新项目117个，权益地价约578.2亿元，拿地均价为5,054元/平方米。

新业务发展

• 物业服务：累计签约面积超4.7亿方，上半年实现营收41.6亿元，同比增长29.8%。
• 长租公寓：覆盖30个主要城市，获取房源超16万间，开业超4万间，平均出租率约92%。
• 印力商业平台：管理项目总建面915万平方米。
• 物流仓储：获取项目84个，总建面626万平方米，平均出租率95%。

盈利预测与估值

• EPS预测：2018-2020年分别为3.26元、4.13元、5.07元。
• PE预测：2018年为7倍，2019年为6倍，2020年为5倍。
• PB预测：2018年为1.14倍，2019年为0.94倍，2020年为0.77倍。
• 目标价：27.71元（6个月）。
• 投资评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 结算进度或低于预期。
• 长效机制或超预期出台。

财务指标分析

营运能力

• 总资产周转率：从0.24提升至0.29。
• 固定资产周转率：从34.93提升至80.67。
• 应收账款周转率：从138.48提升至192.84。
• 存货周转率：从0.30提升至0.33。

资本结构

• 资产负债率：从83.98%下降至81.88%。
• 带息债务/总负债：从14.76%下降至7.83%。
• 流动比率：从1.20提升至1.23。
• 速动比率：从0.50下降至0.43。
• 股利支付率：从11.26%提升至24.47%。

总结

万科A在2018年上半年表现出色，业绩符合预期，新业务布局积极，尤其是长租公寓业务展现出强劲的发展势头。公司持续补充货值，拿地成本可控，且城市能级进一步下沉。尽管管理费用和财务费用有所上升，但公司整体盈利能力和运营效率依然保持稳健增长。基于良好的财务状况和持续的业务拓展，公司维持“买入”评级，目标价为27.71元。投资者需关注结算进度和政策变化等潜在风险。