20181026-西南证券-万科A-000002.SZ-住宅业务符合预期_长租业务持续发力_4页_648kb

报告摘要

万科A（000002）2018年三季报点评总结

核心内容概述

2018年前三季度，万科A实现营业收入1760.2亿元，同比增长50.3%；归母净利润139.8亿元，同比增长26.1%。公司整体业绩表现稳健，但部分业务增速放缓，需关注市场调整带来的影响。

主要观点

住宅业务表现良好
房地产业务结算面积达1,280.6万平方米，贡献营收1,675.6亿元，同比增长52.0%。毛利率提升至27.8%，较去年同期提高4.5个百分点，显示公司盈利能力增强。
销售增速放缓，但全年目标仍可实现
1-9月累计销售额4315.5亿元，同比增长8.9%。虽然三季度销售增速有所放缓，但公司全年销售额目标预计为6300亿元，目前已完成68.5%。销售单价基本持平，显示市场对万科产品的认可度较高。
拿地策略更加谨慎
1-9月新增177个项目，总建筑面积约3,582.5万平方米，其中83.6%位于一二线城市。拿地均价占销售均价的35.7%，环比下降5.2%，表明公司对市场调整的应对更加理性。
长租业务持续发力
长租公寓业务已成为公司重点发展方向，截至9月底，累计开业项目超过150个。公司还成功发行了2018年第一期住房租赁专项公司债，利率为4.05%，显示对长租业务的长期投入。
盈利预测与估值
预计2018-2020年EPS分别为3.26元、4.13元、5.07元，对应PE分别为7倍、6倍、5倍。基于公司作为A股地产龙头的稳健增长，给予2018年8.6倍估值，对应目标价28.04元，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据

指标/年度	2017A	2018E	2019E	2020E
营业收入(百万元)	242897.11	320311.92	416575.99	522125.83
归母净利润(百万元)	28051.81	36000.55	45616.33	55915.24
EPS(元)	2.54	3.26	4.13	5.07
PE	9.24	7.34	5.82	4.74
PB	1.39	1.15	0.95	0.78

营业利润与成本

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
营业利润(百万元)	50812.92	64738.91	82375.08	101207.05
毛利率	34.10%	32.85%	32.75%	32.65%
三费率	7.08%	6.47%	6.35%	6.34%
净利率	15.32%	14.91%	14.52%	14.20%
ROE	19.93%	21.10%	21.92%	22.04%

现金流与资产负债

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
经营活动现金流净额(百万元)	82322.83	-20169.70	30620.29	35561.18
资产负债率	83.98%	81.88%	82.79%	83.06%
流动比率	1.20	1.23	1.21	1.21
速动比率	0.50	0.45	0.44	0.43

风险提示

结算进度或低于预期
长效机制或超预期出台

总结

万科A在2018年前三季度业绩稳健增长，住宅业务表现符合预期，长租业务持续投入并成为新的增长点。尽管销售增速有所放缓，但全年销售目标仍有望实现。公司拿地策略更加谨慎，聚焦一二线城市，以降低市场波动风险。盈利预测显示公司未来三年EPS持续增长，估值逐步下降，反映市场对其未来增长的信心。整体来看，公司具备较强的市场竞争力和增长潜力，维持“买入”评级。

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