房地产行业2021年9月以来行业重点政策总结：围绕稳增长主旋律，政策持续纠偏，看好行业估值修复-20211223-浙商证券-18页_1mb

房地产行业政策与投资分析报告总结

核心内容

本报告分析了2021年9月至12月期间，中国房地产行业在中央和地方层面的政策变化及对行业的影响。整体来看，政策基调以“稳增长”为主，强调房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益。中央层面通过多次会议和文件明确支持房地产行业，地方政策则根据城市具体情况实施因城施策，表现为“先紧后松”的趋势。

主要观点

• 中央政策导向：中央持续释放维稳信号，强调房地产的支柱产业地位，鼓励金融机构支持房企融资和并购，促进行业去杠杆和健康发展。
• 地方政策调整：地方政府在政策执行上呈现差异化，前期加强预售资金监管和市场秩序整治，后期则优化土拍规则并推出购房补贴政策，以刺激市场信心和销售。
• 行业展望：房地产行业基本面有望触底回升，估值修复可期。高信用房企及关联物业公司具备更好的投资价值。
• 投资建议：推荐关注高信用房企和优质物业企业，如万科A、保利发展、招商蛇口等A股房企；以及碧桂园服务、华润万象生活、保利物业等H股物业企业。

关键信息

中央层面政策

• 9月：人民银行货币政策委员会首提“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，并联合银保监会召开房地产金融座谈会。
• 10月：中央各部委密集发声，强调房地产行业总体健康，支持房企融资和并购。
• 11-12月：中央进一步明确房地产为支柱产业，鼓励并购贷款和债务融资工具用于并购项目，推动行业整合。

地方层面政策

• 收紧措施：包括预售资金监管升级、整治规范房地产市场秩序等，主要集中在天津、重庆、青岛、北京等地。
• 放松措施：优化土拍规则、推出购房补贴政策，如苏州、南京、杭州等地，以改善房企利润空间和刺激购房者需求。

投资建议

• 房企标的：推荐高信用房企，如A股的万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城A；H股的华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建发国际等。
• 物业板块：物业板块估值有望修复，推荐关联房企为高信用国企和优质民企的物业公司，如招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业等。
• 商业管理类标的：随着疫情修复，消费回暖，商业管理类公司如华润万象生活、宝龙商业、星盛商业值得关注。

风险提示

• 房企风险：2022年H1房企境内外到期债务偿还压力较大，个别房企风险事件可能影响板块估值；春节及疫情反复可能导致销售和投资增速下降；房地产税试点方案可能抑制短期购房需求。
• 物业风险：个别房企风险事件可能引发物业板块估值波动；收并购过程中可能出现协作不良问题；商誉较高的物业企业面临业绩不达标导致的商誉减值风险。

政策与市场影响

• 预售资金监管：前期收紧，后期部分城市出现放松迹象，如成都、长春。
• 土拍政策：第二批次土拍规则加码，第三批次出现放松，如苏州、南京、杭州等地。
• 购房补贴：部分城市扩大补贴对象至普通购房者，以刺激房地产消费。

数据与图表

• 图1：房地产开发资金来源增速降幅收窄。
• 图2：个人按揭贷款当月同比增速转正。
• 图3：11月房企境内发债环比大幅回升。
• 图4：国企发债显著增多，优质民企紧随其后。
• 图5：政策着力点为行业去杠杆。
• 图6：中央号召整治规范房地产市场秩序，各地响应。
• 图7：22城第二、三批次土拍成交溢价率明显下降。
• 图8：22城第二、三批次土拍流拍率明显上升。
• 图9：地方政策贯穿房地产产业链条。

估值与财务表现

• 房企估值：部分高信用房企估值修复明显，如招商蛇口、保利发展等。
• 物业估值：部分物业企业如中海物业、碧桂园服务等估值显著上升，反映市场对其前景看好。

结论

房地产行业在政策纠偏下逐步恢复，估值有望持续修复。建议关注高信用房企和优质物业企业，同时需注意市场风险和政策变化带来的不确定性。