深度报告-20211223-浙商证券-房地产行业2021年9月以来行业重点政策总结_围绕稳增长主旋律_政策持续纠偏_看好行业估值修复_18页_1mb

房地产行业政策与投资分析报告总结

核心内容

本报告分析了2021年9月至12月期间，中国房地产行业在中央和地方政府层面的政策调整，以及这些政策对行业基本面、投资方向和风险因素的影响。报告指出，政策正逐步从“去杠杆”转向“稳增长”，并强调行业估值修复的可能性。

主要观点

中央政策：维稳为主，逐步放松

• 2021年9月，中央两次释放维稳信号，明确支持房地产市场健康发展。
• 10月政策表态密集，多个部委对房企债务违约事件和信贷政策作出回应，强调“房住不炒”原则，但对合理融资需求给予支持。
• 11月起政策指向性增强，明确房地产作为支柱产业的地位，鼓励并购贷款和债务融资工具，以促进行业整合和稳定。

地方政策：因城施策，有保有压

• 地方政策在供需两端进行微调，前期以收紧预售资金监管、规范市场秩序为主，后期则优化土拍政策、出台购房补贴政策。
• 地方政府通过限跌令和购房补贴刺激消费，防止市场过度下滑。
• 土拍规则在二批次后有所放松，多数城市放宽参拍门槛和资金缴纳周期，以提升房企拿地积极性。

关键信息

政策调整背景

• 房企债务违约事件频发，销售市场持续探底，行业流动性风险上升。
• 央行、银保监会等机构多次强调“三稳”目标，即稳房价、稳预期、稳地价。
• 房地产税试点方案发布，对市场信心造成一定冲击。

房企投资建议

• 高信用房企：在政策纠偏和行业修复过程中，高信用房企更具受益潜力。
  • A股：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城A
  • H股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建发国际

物业板块投资建议

• 物业板块估值修复可期，长期发展前景广阔。
• 建议关注与高信用房企关联的物业公司：
  • A股：招商积余
  • H股：碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务、远洋服务
• 商业管理类标的（如华润万象生活、宝龙商业、星盛商业）在疫情修复背景下也值得关注。

风险提示

• 房企风险：

  • 2022年H1房企债务偿还压力仍存，个别风险事件可能影响板块估值。
  • 春节和疫情反复可能导致销售和投资增速放缓。
  • 房地产税试点方案发布可能削弱短期购房信心。

• 物业风险：

  • 收并购过程中可能出现协作不良问题。
  • 商誉较高的物业公司若收购标的业绩不达标，存在商誉减值风险。

结构总结

1. 中央层面政策动向

• 9月：两次释放维稳信号，强调房地产市场健康发展。
• 10月：政策表态密集，明确房企债务为个别现象，支持融资需求。
• 11月-12月：政策更加明确，鼓励并购贷款和债务融资，房地产支柱地位被重申。

2. 地方政策调整

• 收紧政策：加强预售资金监管、整治房地产市场秩序。
• 放松政策：优化土拍规则、出台购房补贴政策。
• 趋势变化：政策从“紧”向“松”转变，因城施策空间加大。

3. 行业基本面变化

• 资金来源：个人按揭贷款增速回升，房企融资环境有所改善。
• 土拍市场：二批次土拍热度下降，三批次部分城市出现回暖迹象。
• 销售市场：受政策影响，部分城市销售价格被限制，防止恶意降价。

4. 投资建议

• 房企：优选高信用国企和优质民企，关注其融资能力和市场地位。
• 物业板块：关注与高信用房企关联的物业公司，提升行业集中度，增强盈利能力。

5. 风险提示

• 房企流动性风险、销售疲软、房地产税影响。
• 物业公司并购风险、商誉减值风险。

行业评级

• 房地产行业：看好

表格摘要

图表摘要

• 图1：房地产开发资金来源增速降幅收窄。
• 图2：个人按揭贷款当月同比增速转正。
• 图3：11月房企境内发债环比大幅回升。
• 图4：国企发债显著增多，优质民企紧随其后。
• 图5：政策着力点为行业去杠杆。
• 图6：中央号召整治规范房地产市场秩序，各地响应。
• 图7：土拍成交溢价率明显下降。
• 图8：土拍流拍率明显上升。
• 图9：地方政策贯穿房地产产业链条，有保有压。

结论

整体来看，2021年9月以来，房地产行业政策逐步从“去杠杆”转向“稳增长”，行业基本面有望触底回升，估值修复趋势明显。投资建议聚焦高信用房企和优质物业板块，同时需关注政策执行力度和市场变化带来的潜在风险。