20210806-东方证券-房地产行业_阳光城物业与万物云实现换股并购_物管行业整合进入新阶段_4页_303kb

阳光城物业与万物云换股并购总结

核心内容概述

2021年8月6日，阳光城公告其控股子公司阳光智博生活服务集团通过换股方式战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，获得万物云4.8%的股份。此次交易标志着物业行业首次出现纯换股并购案例，开启了行业整合的新模式。

主要观点

• 行业整合新模式
  本次并购是物业行业中头部企业之间的强强联合，交易方式由传统的现金交易转变为换股形式，体现了行业对资本运作方式的创新尝试。阳光城物业作为标的，2020年实现营收13.7亿元，净利润1.7亿元，具备上市潜力；万物云则2020年实现营收182亿元，净利润预计达13亿元，是行业内的龙头企业。

• 估值分化与平台化发展
  头部房企之间的估值差异显著拉大，即使在上市公司层面，两者利润规模差距达8倍，换股比例差异更高达20倍以上。这反映了行业龙头在组织架构、业务范围和数字化能力等方面的优势，具备对外输出和赋能的平台化能力。

• 集中度提升与行业趋势
  在资本助推下，物业行业的头部性和集中度迅速提升。随着IPO路径受阻，龙头企业通过并购整合资源，为中小物业企业提供了退出渠道。未来，行业集中度将进一步提升，头部企业之间的竞争与合作将更加频繁。

关键信息

• 交易方式：换股并购，阳光智博全体股东按其持股比例换股获得万物云股份。
• 交易规模：阳光城物业2020年营收13.7亿元，净利润1.7亿元；万物云2020年营收182亿元，净利润约13亿元。
• 换股比例差异：两者估值差异在2-3倍左右。
• 未来合作：阳光城可在交易完成后继续增持万物云股份，并设立新公司承接未来新增交付项目，为长期合作奠定基础。

投资建议与推荐标的

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）。
• 重点推荐：
  • 万科A（000002，买入）
  • 阳光城（000671，买入）
• 其他推荐标的：
  • �碧桂园服务（06098，买入）
  • 融创服务（01516，买入）
  • 新大正（002968，买入）
  • 永升生活服务（01995，买入）
  • 宝龙商业（09909，买入）
• 建议关注：中海物业（02669）、绿城服务（02869）、世茂服务（00873）

风险提示

• 政策不确定性：行业受政策影响较大，存在不确定性。
• 新房销售下滑：房地产市场整体下行可能影响物业行业的收入。
• 人工成本增加：福利政策可能推高人力成本。

披露信息

东方证券持有万科A（000002）股票超过1%，已在报告中披露。

分析师申明

分析师对所提及证券或发行人的建议和观点反映了其个人看法，与薪酬无直接或间接关系。

投资评级定义

• 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上
• 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动
• 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下
• 未评级：股票不在研究覆盖范围内
• 暂停评级：存在利益冲突或重大不确定性

免责声明

本报告由东方证券股份有限公司制作发布，信息基于公开资料，不保证其准确性或完整性。投资者应自行判断投资决策，自行承担投资风险。报告内容不可用于诉讼、仲裁、传媒引用或营利用途。

联系方式

• 分析师：赵旭翔（zhaoxujiang@orientsec.com.cn），吴丛露（wuonglu@orientsec.com.cn）
• 联系人：吴尘染（wuchenran@orientsec.com.cn），苏若琳（suruolin@orientsec.com.cn）
• 东方证券研究所：
  地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼
  电话：021-63325888
  传真：021-63326786
  网址：www.dfzq.com.cn