20220724-浙商证券-物业管理_优质物管公司案例研究_万物云-物管与科技有机结合_领先的全域空间服务商_31页_2mb

万物云案例研究总结

核心内容

万物云是万科物业旗下的领先全域空间服务商，通过社区、商企和城市空间“三驾马车”协同发展，结合科技赋能提升空间服务效率和质量，致力于打造科技驱动的物业管理新模式。

主要观点

• 业务结构多元：万物云的业务涵盖住宅物业管理、商企及城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大板块。
• 科技赋能：公司通过AIoT及BPaaS解决方案，推动服务流程智能化、数字化，提升服务能力和效率。
• 品牌矩阵：拥有万科物业、朴邻、万物梁行、万物云城、万睿科技等多个品牌，覆盖不同细分市场，提升服务品质和客户粘性。
• 城市布局：聚焦高能级城市，提升核心城市的服务浓度，以实现服务溢价。
• 财务表现稳健：2021年实现营收139.27亿元，同比增长30.6%，毛利润和净利润稳步增长，毛利率和净利润率保持稳定。
• 投资亮点：公司通过上市募集资金用于项目扩张、科技投入、投资增值服务供应商和人才吸纳，增强市场竞争力。
• 竞争优势：管理规模领先、品牌优势显著、科技实力强大、城市服务模式创新，具备良好的增长潜力。

关键信息

业务概览

• 社区空间居住消费服务：2021年营收131.6亿元，占总收入的55.5%，其中住宅物业服务占比86.3%，平均物业费3.13元/平/月。
• 商企和城市空间综合服务：2021年营收86.9亿元，占总收入的36.7%，其中物业及设施管理服务占60.8%。
• AIoT及BPaaS解决方案服务：2021年营收18.5亿元，同比增长79%，毛利率29.9%，成为公司新增长点。

管理规模与业务增长

• 住宅项目：2021年合约面积8.78亿平，在管面积6.60亿平，合管比1.33，第三方项目占比50.5%。
• 商写项目：2021年合约面积1.36亿平，在管面积1.25亿平，合管比1.09，第三方项目占比85%。
• 城市服务项目：截至2021年末，已拓展47个项目，覆盖22个城市，营收3.4亿元，同比增长233%。

财务分析

• 收入增长：2021年营收139.27亿元，同比增长30.6%，各项收入均实现高速增长。
• 成本结构：分包成本和员工成本为主要支出，2021年分别占营收的35.9%和30.5%。
• 盈利能力：2021年毛利润40.20亿元，净利润17.14亿元，毛利率17%，净利润率7.2%。
• 现金流状况良好：2021年经营活动所得现金流量净额28.3亿元，现金及现金等价物64.3亿元，增长稳定。

头部物企横向对比

• 与碧桂园服务对比：
  • 合约面积：万物云10.14亿平，碧桂园服务14.38亿平。
  • 在管面积：万物云7.85亿平，碧桂园服务7.66亿平。
  • 营收：万物云237亿元，碧桂园服务288亿元。
  • 毛利率：万物云17%，碧桂园服务30.7%。
  • 净利润率：万物云7.2%，碧桂园服务15.1%。
  • 城市服务占比：万物云1.4%，碧桂园服务15.7%。

投资亮点总结

• 项目扩张：用于打造高浓度街区，拓展万物云街道模式。
• 科技投入：加强AIoT及BPaaS解决方案的开发，建立产业互联网能力。
• 增值服务：收购或投资增值服务提供商，提升服务内容和客户粘性。
• 人才建设：吸纳和培养人才，增强公司发展动力。

风险提示

• 疫情反复：可能影响增值服务和市场拓展。
• 市场竞争加剧：外拓项目的量价存在不确定性。
• 房地产行业风险：部分房企债务违约或展期可能影响物业板块估值。
• 收并购风险：存在标的资产减值风险。

战略发展方向

• 夯实品牌：持续孵化新品牌，拓展空间和客户。
• 以客户为中心：扩展服务内容，提升客户满意度和粘性。
• 科技投入：加大科技研发，保持空间科技领先地位，推动AI化和数字化。

人才管理

• 管理团队：行业经验丰富，具有战略远见。
• 业务团队：垂直管理，自驱力强。
• 人才培养：长期、多元化的内部培养机制，激发员工潜力。

股权架构与员工持股计划

• 股权架构：2017年通过换股收购阳光智博，实现股权结构调整。
• 员工持股计划：设立境外员工持股平台，员工持股平台持有7000万股，占比6.66%，提升员工积极性和归属感。

上市募集资金使用计划

• 项目扩张：用于打造高浓度街区，拓展万物云街道模式。
• 科技投入：加强AIoT及BPaaS解决方案的开发，提升数字化能力。
• 投资增值服务：收购或投资增值服务提供商，丰富服务内容。
• 人才吸纳：用于吸纳和培养人才，增强公司发展后劲。

总结

万物云作为万科物业旗下的领先全域空间服务商，通过多元化的业务结构、强大的品牌矩阵、科技赋能和聚焦高能级城市的策略，实现了业务的快速扩张和盈利的稳步增长。其科技实力和城市服务模式创新，为公司带来了显著的规模效应和竞争优势。在行业竞争日益激烈的背景下，万物云具备良好的发展潜力，但也需关注疫情、市场竞争和房地产行业风险等挑战。