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物管行业总结：时间换空间，价值共享新范式

核心内容

2021年8月6日，克而瑞发布关于物管行业的一份研究报告，指出当前行业进入加速整合周期，并对万物云与阳光城之间的换股合作进行点评，认为该合作是物业企业价值共享的新范式。

主要观点

1. 换股合作新模式

• 事件概述：阳光城控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东，拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万科旗下物业板块万物云，换取万物云4.8%的股份。
• 合作特点：此次交易不涉及现金，双方通过换股实现资源互补与价值共享。未来将共同设立4家合资公司，分别承接阳光城及其相关方2021年后新增的住宅物业、学校医院物业、商写物业与社商管理项目。
• 潜在权益：阳光智博未来有权按公允价值继续增持万物云至5%以上，若万物云未来完成资本市场上市，阳光智博股东将有机会分享潜在溢价。

2. 物业板块估值分化

• 市场现状：当前物业板块估值分化加剧，头部企业与中小企业的估值差距显著。
• 案例参考：以阳光智博与正荣服务为例，正荣服务在管面积达4130万平方米，2020年营收11亿元，归母净利润1.72亿元，当前市值为50亿港币，对应2021年PE为14.8X，明显高于阳光智博。
• 启示：对于规模较小的物企，上市并非唯一价值提升路径，可通过合作、资源整合等方式实现价值增长。

3. 投资建议

• 推荐标的：
  • 【碧桂园服务】：有强大母公司资源输入，业绩增长具备较强确定性。
  • 【旭辉永升生活】：同上。
  • 【宝龙商业】：有独具优势在管业态，且规模稳定增长。
  • 【保利物业】：具备较强资源整合逻辑，在非住领域快速拓展。
  • 【招商积余】：同上。
  • 【绿城服务】：依托良好服务品质，在未来市场规模化竞争中具备优势。
• 建议关注：【华润万象生活】。

4. 风险提示

• 政策风险：行业政策调控超预期。
• 市场风险：地产销售不及预期。
• 疫情风险：新冠疫情扩散超预期。

关键信息

• 换股协议：阳光城与万物云达成换股协议，不涉及现金。
• 合作模式：未来共同设立4家合资公司，承接不同物业类型项目。
• 估值分化：物业板块中头部企业与中小企业的估值差异明显。
• 投资评级：维持物业管理行业“推荐”评级。
• 行业周期：当前物管行业进入加速整合周期。

评级指南

以报告日起6个月内，行业指数相对于同期市场基准（恒生指数）的表现为标准：

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数，10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数，-10%到10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数，10%以上。

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总结

本次换股合作标志着物管行业合作模式的创新，通过资源整合与价值共享，推动行业整合进程。阳光城与万物云的合作为中小物业企业提供了新的发展路径，同时凸显了行业估值分化趋势。分析师建议关注具备资源整合能力与良好服务品质的物管企业，以应对当前市场环境下的挑战与机遇。