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上海商品住宅市场报告总结（2017年10月）

核心内容概述

2017年四季度上海商品住宅市场整体呈现“量跌价稳”的趋势，市场降温持续，房企加推节奏放缓。政策调控持续从严，购房者观望情绪浓厚，市场成交量与成交均价均受到一定影响。整体市场进入深度调整阶段，预计将持续至2018年三季度。市场结构方面，外环外成交比重扩大，小户型和刚需项目成为市场主力，开发商正逐步调整策略，以适应市场变化。

主要观点

• 市场趋势：四季度市场表现以“以价换量”为主，房企为完成年度销售目标和回款压力，可能进一步降价。
• 政策影响：全国范围内楼市调控政策持续收紧，上海作为一线热点城市，市场表现尤为清淡，政策调控周期预计至少持续两年。
• 投资风险：市场调整周期内，个人投资投机者与银行成为主要风险点，对投资渠道和宏观经济产生间接影响。
• 未来趋势：政策调控将更多向租赁市场倾斜，开发商将逐步重视租赁住房开发。

9月重点项目开盘情况

项目名称	环线	板块	推盘户型	开盘价格（元/平米）	优惠	推出套数	去化情况
万业紫辰苑	外郊环	杨行	86、99、105、142平米	42000	无优惠	468	去化5成
碧云壹零	外郊环	杨行	140、180、212平米大平层及叠加别墅	27000	无优惠	138	去化4成
佳兆业君汇上品	郊环外	青浦北部	79、98平米二房、三房	33000	案场抽奖	360	去化5成
天健萃园	郊环外	临港新城	75-116平米	28000	无优惠	311	去化6成
金地世家	外郊环	嘉定主城区	90、106、139平米	43000	无优惠、精装	289	去化7成
桐南美麓	外郊环	南桥新城	79、87、89平米2-3房	33000	无优惠	340	去化7成
远洋万和四季	外郊环	惠南	80、90、105、120平米	33000	无优惠	476	去化5成
新城盛世	郊环外	青浦新城	95、112平米三房	41000-42000	当天付定可抽奖	88	去化7成

市场回顾

三季度整体表现

• 成交面积：165.27万平米，环比下降18%，同比下降23%。
• 成交均价：46527元/平米，环比下降2%，同比上涨78%。
• 供应面积：80.47万平米，环比下降51%，同比下降75%。
• 供求比：1:2.05，供小于求态势明显。

9月市场表现

• 供应面积：22.37万平米，环比上涨92%，同比下降69%。
• 成交面积：53.33万平米，环比上涨21%，同比下降47%。
• 成交均价：45852元/平米，环比下降5%，同比下降2%。

成交量TOP10

楼盘名称	板块	套数	面积（平米）	均价（元/平米）
上海长滩	淞宝	752	91383	55550
中环国际公寓	张庙	608	71149	54669
万业紫辰苑	杨行	468	49133	39411
安亭新镇波恩风情	安亭汽车城	467	45485	32645
金地世家	嘉定主城区	313	36844	46373
远洋万和四季	惠南	289	33659	44969
天健萃园	临港新城	311	32201	24453
佳兆业君汇上品	青浦北部	244	24709	31441
新城盛世	青浦新城	88	8893	49264
智富名品城	桃浦	49	6352	56839

价格结构

三季度均价结构

• 3-5万元/平米：成交占比48%，较二季度上扬8个百分点。
• 2-3万元/平米：成交占比20%，较二季度上扬3个百分点。
• 2万元/平米以下：成交占比下降7个百分点。
• 5-10万元/平米：成交占比下降4个百分点。
• 10万元/平米以上：成交占比略有变化。

9月均价结构

• 2万元/平米以下：成交占比15%，其中瑞和上海印象、宝龙世家等项目表现突出。
• 2-3万元/平米：成交占比19%，包括天健萃园、碧云壹零等项目。
• 3-5万元/平米：成交占比21%，包括金地世家、万业紫辰苑等。
• 5-10万元/平米：成交占比15%，包括中环国际公寓、仁恒西郊花园等。
• 10万元/平米以上：成交占比11%，包括尚海湾豪庭、瑞虹新城悦庭等。

总价结构

三季度总价结构

• 150万元以下：成交占比14%，包括瑞和上海印象、宝龙世家等。
• 150-200万元：成交占比11%，包括佳源梦想广场公寓、凯德新视界等。
• 200-300万元：成交占比14%，包括首创旭辉城、桐南美麓等。
• 300-500万元：成交占比23%，包括中铁北城时代、佳兆业君汇上品等。
• 500-800万元：成交占比14%，包括上海长滩、中环国际公寓等。
• 800-1000万元：成交占比7%，包括仁恒西郊花园、古北香堤艺墅等。
• 1000万元以上：成交占比3%，包括国浩长风汇都、瑞虹新城悦庭等。

9月总价结构

• 150万元以下：成交占比14%，包括瑞和上海印象、宝龙世家等。
• 150-200万元：成交占比12%，包括天健萃园、碧云壹零等。
• 200-300万元：成交占比15%，包括桐南美麓、正荣御首府等。
• 300-500万元：成交占比20%，包括万业紫辰苑、金地世家等。
• 500-800万元：成交占比12%，包括中环国际公寓、金地世家等。
• 800-1000万元：成交占比6%，包括尚海湾豪庭、嘉宝前滩后院等。
• 1000万元以上：成交占比3%，包括国浩长风汇都、瑞虹新城悦庭等。

户型结构

三季度户型结构

• 90平米以下：成交占比33%，环比增加4个百分点。
• 90-120平米：成交占比35%，仍是主力户型。
• 120-140平米：成交占比11%，环比下降4个百分点。
• 140-200平米：成交占比13%，环比增加3个百分点。
• 200平米以上：成交占比3%，环比下降1个百分点。

9月户型结构

• 90平米以下：成交占比15%，包括桐南美麓、中环国际公寓等。
• 90-120平米：成交占比19%，包括中环国际公寓、万业紫辰苑等。
• 120-140平米：成交占比12%，包括中环国际公寓、金地世家等。
• 140-200平米：成交占比16%，包括上海长滩、国浩长风汇都等。
• 200平米以上：成交占比3%，包括瑞虹新城悦庭、尚海湾豪庭等。

位置分布结构

环线结构

• 外环外：成交占比84%，较上季度增加4个百分点。
• 外郊环：成交占比49%，环比增加5个百分点。
• 郊环外：成交占比35%，环比下降1个百分点。
• 内中环：成交占比4%。
• 中外环：成交占比7%。

区域板块结构

• 普陀区：销量跻身季度榜单前十，成交套数372套，面积6.36万平米。
• 嘉定区：成交面积28.28万平米，居区县成交前三。
• 宝山区：成交面积22.27万平米，居区县成交前三。
• 青浦区：成交面积23.56万平米，居区县成交前三。
• 临港新城：成交面积12.03万平米，居板块前三。
• 安亭汽车城：成交面积11.63万平米，居板块前三。
• 嘉定主城区：成交面积8.81万平米，居板块前三。

物业类型结构

公寓市场

• 成交量：三季度141.13万平米，环比下降17%，同比下降25%。
• 成交均价：46538元/平米，环比下降3%，同比上涨82%。
• 热销项目：上海长滩、中环国际公寓、安亭新镇波恩风情等，均为刚需或首改项目。

别墅市场

• 成交量：三季度24.15万平米，环比下降26%，同比下降64%。
• 成交均价：46467元/平米，环比上涨2%，同比上涨57%。
• 热销项目：青浦赵巷板块的新华联奥莱悦府，三季度成交6.35万平米，居季度榜单冠军。

存量分析

• 存销比：三季度升至9.77个月，处于合理区间。
• 市场调整周期：预计至少持续两年，市场面临深度调整。

结论

2017年四季度上海商品住宅市场整体表现清淡，政策调控从严，成交量和成交均价均有所下降。市场重心向郊区转移，外环外成交比重显著增加。小户型和刚需项目成为市场主力，政策导向将更多向租赁市场倾斜。预计四季度及2018年将进入楼市深度调整阶段，市场面临较大压力，房企需积极调整策略以适应市场变化。