同策研究院-2018年9月上海商品住宅市场月报（房地产）-2018.10-30页-1mb

2018年9月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2018年9月，上海市商品住宅市场整体呈现“金九月”预期未达，市场热度有所下降。政策调控、市场结构性调整及客户理性观望共同影响了市场表现。市场成交面积与上月基本持平，但成交均价环比下降，反映出市场供需关系的微妙变化。

主要观点

• 政策调控加强：上海市九部门联合发布整治房地产市场秩序的通知，重点打击“首付贷”“分期首付”等投机行为，以规范市场秩序、遏制房价上涨。
• 共有产权房扩围：非户籍常住人口在满足特定条件后可申请共有产权房，有助于解决部分群体的住房困难，但对商品住宅市场影响有限。
• 市场成交趋于理性：受政策影响及市场调整，客户观望情绪浓厚，市场整体进入盘整期。
• 郊区板块表现活跃：临港新城、崇明新城等郊区板块成交量较高，但面临库存压力，未来可能有降价趋势。
• 价格结构变化：2-3万元/平米均价段成交占比显著上升，反映出对中低价位房源的需求增加。

关键信息

一、政策与热点分析

• 共有产权房政策：2018年10月8日起实施，新增非户籍常住人口申请资格，需满足居住证积分、无住房、社保或个税缴纳满5年等条件。
• 房地产市场整治：明确禁止“首付贷”和“分期首付”，规范房产经纪及公积金提取行为，以遏制投机炒作，稳定市场。

二、整体市场回顾

• 成交数据：2018年9月，商品住宅供应面积125.5万平米，成交面积89.09万平米，成交均价54568元/平米，环比下降3%。
• 市场趋势：第三季度供应量较高，但成交量未显著上升，需求调整导致市场趋于理性。
• 成交排名：馨香铂舍项目位列第三季度住宅成交面积第五，临港新城板块表现突出，但存在库存压力。

三、市场结构性成交分析

1. 成交环线结构

• 外郊环：成为成交主力，2018年9月郊环外成交占比提升13个百分点。
• 区域分布：浦东新区、嘉定区与松江区位列第三季度成交区域前三，郊区库存压力显著。

2. 成交均价结构

• 均价段变化：2-3万元/平米均价段成交占比翻倍，从10.68%上涨至23.8%，5-10万元/平米均价段减少11个百分点。
• 重点项目：馨香铂舍、崇明县城桥镇04、05单元0508C-03地块住宅项目在2-3万元/平米均价段表现突出，但需警惕库存风险。

3. 成交户型结构

• 小户型需求上升：90平米以下户型成交占比从14.1%上升至30.3%，市场需求显著增加。
• 重点项目：馨香铂舍在小户型市场表现亮眼，反映出对中小户型的偏好。

4. 成交总价结构

• 总价段分布：500-800万元总价段成交显著上升，成为第三季度热门总价段。
• 项目表现：金地自在城、龙湖天璞雅筑一期等项目在不同总价段中表现突出。

市场展望

• 郊区市场调整：临港新城等郊区板块虽当前销售良好，但受结构性调整影响，未来可能面临降价趋势。
• 政策持续影响：政策调控将继续影响市场供需关系，市场整体趋于理性，客户观望情绪浓厚。
• 需求结构变化：小户型及中低价位房源需求上升，可能推动市场进一步向多元化发展。

数据来源

• 数据来源：dataln
• 报告发布：同策研究院微信公众号（同策研究院、同策资管、老张宏论）

结论

2018年9月上海商品住宅市场在政策调控与市场调整的双重影响下，整体呈现盘整态势。郊区板块表现活跃，但需关注库存压力及未来降价趋势。小户型及中低价位房源需求上升，反映出市场对价格敏感度提高。政策调控有效规范市场秩序，但对商品住宅价格影响有限，市场仍需进一步调整。