20250422-上海证券-REITs市场跟踪双周报_二级市场整体平稳_不同类型表现分化_12页_1mb

REITs市场分析报告总结（2025年4月22日）

核心内容概述

本报告总结了2025年4月22日上海证券基金评价研究中心发布的REITs市场分析，涵盖发行市场、二级市场、分红情况、投资价值分析及主要政策等核心内容。

一、发行市场

• 本期发行情况：

  • 本期仅有一只REITs正在发行，即华泰苏州恒泰租赁住房REIT，预计发行规模为13.67亿元。
  • 2025年已发行6只REITs，总发行规模为100亿元，较去年同期下降35%。
  • 发行项目涉及五种底层资产类型，其中仓储物流REITs占比最高，共2只，规模合计44亿元；消费基础设施REITs为1只，规模15亿元；产业园、供热设施、保障房各1只，规模分别为11亿、15亿、14亿。

• 项目储备情况：

  • 沪深交易所共受理18单REITs储备项目，其中6单为扩募项目。
  • 产权类REITs共12单，特许经营权类REITs共6单。
  • 产权类项目包括产业园、仓储物流、保障房、消费基础设施等，特许经营权类包括清洁能源、生态环保、数据中心、收费公路等。
  • 本期新增1单消费基础设施项目，且首批2单数据中心项目状态更新。

二、二级市场

• 市场表现：

  • 本期REITs市场整体微涨0.22%，优于主要股票指数。
  • 4月7日A股大幅下跌时，REITs市场跌幅不到1%，表现更稳健。
  • 今年以来REITs市场整体涨幅为12.18%，大幅领先股票指数。

• 资产类型表现：

  • 产权类REITs整体微涨0.25%，但出现明显分化，仓储物流、产业园下跌，保障房、消费基础设施上涨。
  • 特许经营权类REITs微涨0.19%，其中水利设施、供热设施涨幅较大，而生态环保、清洁能源表现较弱。

• 交易活跃度：

  • 本期REITs整体换手率较上期下降，保障房、消费基础设施活跃度下降明显，而供热设施活跃度明显提升。

• REITs指数对比：

  • 本期REITs整体收益率高于沪深300、中证红利指数，但低于中证500指数。

三、分红情况

• 本期分红：

  • 本期共有9只REITs进行分红，总金额为6.18亿元。
  • 2025年全年分红金额为22.49亿元，分红收益率为1.39%，高于股票市场。

• 分红结构：

  • 特许经营权类REITs全年分红金额为14.81亿元，分红收益率为1.82%，高于产权类REITs。
  • 产权类REITs全年分红金额为7.68亿元，分红收益率为1.02%，高于中证红利指数。

• 历史分红：

  • 产权类REITs过去一年分红收益率为4.69%，特许经营权类为10.93%。
  • 清洁能源、收费公路等REITs过去一年分红比例较高，部分超过100%。

• 分红比例：

  • 产权类REITs成立以来分红比例为89.62%，特许经营权类为94.30%。
  • 保障房、产业园的成立以来分红比例较低，分别为83.54%和82.23%。

四、投资价值分析

• 产权类REITs估值：

  • 产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.45，高于沪深300和中证红利，略低于中证500。
  • 仓储物流REITs估值较低，保障房REITs估值较高。
  • 从P/EBITDA来看，消费基础设施REITs估值最低，保障房REITs估值最高。

• 特许经营权类REITs估值：

  • 特许经营权REITs更适合用内部收益率进行比较。
  • 在相同收益增速下，清洁能源REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低。
  • 收费公路的营收增长主要依赖于通行量和单价，增长潜力较大；生态环保和清洁能源的营收增长受限于处理能力或装机容量，增长空间有限。

• 股息率与估值：

  • 产权类REITs过去一年股息率为4.74%，其中仓储物流REITs股息率最高。
  • 保障房REITs股息率为2.86%，低于产权类REITs。
  • 消费基础设施REITs表现最佳，涨幅超过20%，但估值仍偏低。

五、主要政策

• 政策支持：
  • 2025年1月9日，国务院办公厅发布政策支持文化和旅游类项目发行REITs。
  • 1月13日，中国证监会明确2025年重点工作，强调加快REITs市场建设。
  • 2月7日，证监会发布实施意见，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施及科技创新产业园区项目发行REITs。
  • 3月13日，国家发改委提出构建REITs常态化发行制度体系，推动扩围扩容。
  • 3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布提振消费专项行动方案，支持消费、文化旅游等领域项目发行REITs。
  • 3月17日，国家发改委提出支持民营企业参与PPP项目，推动REITs市场扩围扩容。

六、分析师承诺与风险提示

• 分析师承诺：

  • 本报告由分析师孙桂平独立出具，依据公开信息，力求准确反映研究观点。
  • 报告中无任何与分析师薪酬相关的利益关联。

• 风险提示：

  • 本报告信息来源于公开资料，公司不对信息的准确性或完整性作出保证。
  • 报告不构成投资建议，不承担因使用报告内容导致的损失责任。
  • 报告中提及的公司可能持有其证券或提供相关服务，不保证未来表现。

总结

2025年REITs市场在发行和二级市场均保持活跃，尽管发行规模下降，但整体表现优于股票市场。产权类REITs表现优于特许经营权类，但分化明显；特许经营权类REITs则因资产到期特性，更适合用内部收益率衡量。市场处于分红密集期，分红收益率高于股票市场，尤其是特许经营权类REITs。政策层面持续支持REITs市场发展，拓宽底层资产范围，推动市场扩容。