20250903-上海证券-REITs市场跟踪双周报_发行市场持续低配售比_二级市场企稳反弹_14页_1mb

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证券投资基金研究报告 / 基金市场双周报

一、发行市场

• 本期中金唯品会奥莱 REIT 发行规模 34.80 亿元，配售比例 0.34%；华夏凯德商业 REIT 正在发行中，规模预计 21 亿元。
• 2025 年累计发行 15 只 REITs，数量和规模均比去年同期增长，产权类 REITs 占比 85% 以上，成为发行主力。
• 累计发行规模 312.6 亿元，涉及 7 种底层资产类型，新增供热设施和数据中心。
• 项目储备方面，沪深交易所共受理 16 单 REITs 储备项目，其中 2 单已获批；产权类 REITs 项目数量最多，达到 11 单。

二、二级市场

• REITs 市场产品总数 74 只，产权类 REITs 规模领先，差距持续拉大。
• 本期 REITs 市场整体小幅下跌 0.32%，落后于主要股票指数；产权类 REITs 下跌 0.38%，特许经营权 REITs 下跌 0.23%。
• 今年以来，REITs 市场整体上涨 13.88%，其中产权类 REITs 涨幅 17.21%，特许经营权 REITs 涨幅 10.42%，消费基础设施 REITs 表现最佳，涨幅达 35.33%。
• 不同底层资产表现分化，保障房表现相对较差，跌幅为 -2.24%；供热设施建设表现优异，本期上涨 2.95%。

三、分红情况

• 2025 年 REITs 市场分红总额 60.41 亿元，分红收益率为 3.48%，略低于中证红利。
• 产权类 REITs 分红收益率为 2.80%，特许经营权 REITs 分红收益率为 4.29%，且主力项目集中在收费公路和清洁能源领域。
• REITs 强制分红机制显著，自成立以来分红比例普遍较高，但不同底层资产分红比例存在差异。

四、投资价值分析

• 产权类 REITs：最新估值 P/可供分配金额 为 26.62，估值差异明显，保障房估值较高；产业园估值最低。
• 特许经营权 REITs：在相同收益增速下，水利设施内部收益率最高，其次是生态环保；收费公路和清洁能源的表现相对落后。
• 收益率与股票指数呈现负相关，与债券指数表现正相关。

五、政策动向

• 2025 年，国家发改委、证监会等部门密集发布政策，鼓励符合条件的消费、文化旅游、基础设施等项目发行 REITs，推动 REITs 收益扩容，探索扩募机制，促进 REITs 市场常态化发行。

总结

2025年REITs市场发行数量与规模稳步增长，产权类REITs占据主导地位，二级市场表现分化明显，消费基础设施表现优异，保障房相对滞涨。政策支持力度持续加大，多层次的底层资产结构为投资者提供多样化的投资选择。总体来看，REITs市场具备一定的投资价值，但需警惕市场波动与底层资产分化风险。