20260721-上海证券-REITs市场跟踪双周报_最新REIT配售比例提高_二级市场震荡调整_16页_1mb

REITs市场分析报告（2026年07月21日）

核心内容概述

本报告总结了2026年7月REITs市场在发行、二级市场表现、分红情况、估值水平及政策动态等方面的关键信息，为投资者提供了全面的市场洞察。

一、发行市场情况

1. 本期发行情况

• 本期共有2只REITs完成发行，合计发行规模为68.38亿元。
• 创金合信北京国资公司REIT 配售比例达到76.52%，创下2025年初以来新高。
• 华泰三峡新能源REIT 发行规模为40.07亿元，资产类型为清洁能源。
• 除已成立的2只REITs外，另有4只商业不动产REITs正在发行中，预计发行规模超过百亿。
• 华夏保利商业REIT 已提前结束募集，即将成立。
• 2026年至今已发行10只REITs，发行数量同比下降29%，但发行规模同比增长32%，合计为366亿元。
• 今年完成1单扩募，规模为7.89亿元。

2. 项目储备情况

• 目前沪深交易所共有20单基础设施REITs储备项目，其中产权类10单，特许经营权类10单。
• 产权类包括：保障房2单、产业园4单、仓储物流2单、消费设施1单、数据中心1单。
• 特许经营权类包括：清洁能源6单、收费公路3单、供热设施1单。
• 本期新增1单清洁能源REIT和1单数据中心扩募项目。
• 商业不动产储备项目共13单，已获批1单，涉及购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等多种业态。

二、二级市场表现

• 目前REITs市场产品数量为89只，总规模达2429亿元，其中产权类REITs数量和规模均领先于特许经营权类REITs。
• 本期REITs市场整体下跌-1.21%，优于沪深300和中证500。
• 产权类REITs 下跌-1.60%，其中产业园和数据中心跌幅较大（-2%以上），商业不动产跌幅较小（-0.56%）。
• 特许经营权REITs 下跌-0.65%，清洁能源和供热设施跌幅较大（-1.71%），收费公路跌幅最小（-0.09%）。
• 今年以来，REITs整体下跌-4.60%，资产类型出现明显分化：
  • 产权类REITs 下跌-8.98%，其中数据中心跌幅最小（-0.37%）。
  • 特许经营权REITs 上涨1.86%，其中水利设施涨幅最大（6.76%）。
• 过去一年REITs整体下跌-11.97%，明显低于股票市场，资产类型均下跌，其中产业园跌幅最大（-25.21%）。
• 本期市场活跃度普遍下滑，仅收费公路活跃度略有提升。
• REITs整体换手率较上期下降，略高于中证红利，低于沪深300，其中数据中心换手率相对较高。
• REITs市场与股市、债市仍保持正相关性，但相关性有所减弱。

三、分红情况

• 本期有2只REITs分红，金额合计0.3亿元，较上期明显下降。
• 2026年REITs市场共分红60.39亿元，分红收益率为2.68%，略低于中证红利。
• 今年特许经营权REITs分红金额为32.52亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，分红收益率为3.72%。
• 产权类REITs今年分红金额为27.87亿元，主要来源于消费设施和产业园，分红收益率为1.99%。
• 过去一年REITs整体分红收益率为5.37%，高于中证红利，其中特许经营权REITs为7.54%，产权类REITs为3.88%。
• 由于强制分红特性，不同类型REITs成立以来分红比例均较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs。
• 数据中心和供热设施的分红比例低于80%。

四、估值情况

1. 产权类REITs

• 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.10，较上期略有下降。
• 保障房REITs 估值相对较高，平均为31.57。
• 消费设施估值为22.79，仓储物流为19.91，产业园为17.07，数据中心为15.87。
• 从经营角度看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为20.66，保障房估值最高，产业园估值最低。
• 从股息率角度看，数据中心股息率最高（6.48%），产业园次之（6.03%），保障房最低（3.18%）。

2. 特许经营权REITs

• 在相同收益增速情况下，供热设施和清洁能源REITs内部收益率较高，其次为生态环保和水利设施，最后为收费公路。
• 收费公路的营收增长主要依赖于通行量和单价，增长潜力较大。
• 生态环保和清洁能源的营收增长受限于设计容量和单价变化。
• 特许经营权REITs估值更适于用内部收益率进行比较。

五、政策及资讯动态

• 2026年1月4日，商务部等9部门发布《关于实施绿色消费推进行动的通知》，支持符合条件的基础设施项目发行REITs。
• 四只REITs指数基金已发行成立，每只规模为3亿元，合计12亿元，均跟踪中证REITs全收益指数。
• 该指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金作为样本，目前成份数量为51只。

风险提示

• REITs作为权益类产品，存在市场风险、流动性风险、底层资产风险及政策风险。
• 投资者应结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。

总结

• 发行市场：本期发行规模有所增长，但数量下降，商业不动产项目储备丰富，数据中心成为首单扩募项目。
• 二级市场：整体下跌，资产类型分化明显，产权类REITs表现较差，特许经营权类REITs相对稳健。
• 分红情况：整体分红金额增长，但本期下降，分红收益率低于中证红利，特许经营权类REITs分红表现优于产权类。
• 估值水平：产权类REITs估值较高，数据中心估值最低，特许经营权类REITs内部收益率成为重要参考指标。
• 政策动态：绿色消费政策支持REITs发行，REITs指数基金已全面发行，反映市场整体表现。