2021年跟踪期信用债评级调整研究之三：从评级下调角度看房企信用风险-20210812-光大证券-16页_549kb

房企信用风险分析总结

核心内容

本报告分析了2021年跟踪期内房企信用风险的变化情况，从融资、销售、偿债和拿地四个方面探讨了信用债发行主体评级或展望下调的原因。2021年房企信用风险较2020年显著上升，评级下调数量与频率均增加，反映出房企在外部政策收紧与内部经营压力下的信用状况恶化。

主要观点

1. 融资方面

• 房地产调控政策趋严，融资渠道逐步收紧，行业面临结构性调整压力。
• “房住不炒”政策下，“三道红线”和房地产贷款集中度管理规定加强了对房企融资的管控。
• 房企融资难度加大，开发投资规模增速放缓，2020年2月房地产开发投资完成额同比降幅达16.3%。
• 2021年，房企资产负债率相对稳定，但毛利率持续下滑，盈利能力承压。

2. 销售方面

• 疫情反复对房地产施工、竣工及购房行为造成阻碍，销售回款效率下降。
• 2020年初，房屋新开工与竣工面积、商品房销售面积与销售额均大幅下滑。
• 央行与银保监会的贷款集中度管理政策影响银行贷款发放速度，导致个人购房贷款规模同比增速下行。
• 多地出台上调住房利率、加强二手住房价格调控、收紧购房资格等政策，对房地产市场造成冲击，尤其是依赖高周转模式的房企。
• 部分房企通过降价促销提升销售，但可能拉低利润和毛利率。

3. 偿债方面

• 部分房企存在有息负债规模大、短期债务占比高等问题，流动性风险加剧。
• 根据“三道红线”规定，将房企分为绿档、黄档、橙档与红档，分别对应不同的负债约束。
• 绿档企业有15家，黄档企业有27家，橙档企业有3家，红档企业有5家，红档企业面临最大偿债压力，可能因集中兑付、资金短缺等问题引发信用风险。

4. 拿地方面

• 外部融资收紧导致房企放缓拿地速度，提升对内部资金的依赖。
• 2021年7月，重点房企拿地金额不得超过年销售额的40%，该限制对绿档企业影响更大。
• 部分房企存在土储不足的问题，未来土地补充压力较大。
• 非一线土地项目占比高的房企可能面临存货跌价风险，影响盈利能力。

关键信息

• 2021年8月11日，境内外地产债发行主体评级或展望下调数量大幅高于2020年同期。
• 政策因素：包括“三道红线”、房地产贷款集中度管理、非标融资渠道限制等，对房企融资形成持续压力。
• 疫情因素：疫情反复对房地产施工、竣工及销售回款效率产生负面影响。
• 评级体系：评级分为买入、增持、中性、减持、卖出和无评级，分别对应不同的投资预期。
• 风险提示：需关注统计口径、其他评级影响因素、疫情与自然灾害对基本面的冲击，以及政策加速收紧带来的再融资压力。

评级下调情况

境内债

• 共有12家房企发生47次评级或展望下调，比2020年增加3家和24次。
• 例如：华夏幸福主体信用等级从AAA降至C，天房发展、协信远创、荣盛发展等房企也出现不同程度的下调。

境外债

• 31家房企发生74次评级或展望下调，比2020年增加13家和33次。
• 多家房企如中国恒大、泰禾集团、和骏顺泽等出现显著评级下调或撤销。

行业对比

• 地产行业在2021年跟踪期的评级调低、展望调低、展望负面及列入评级观察的主体数量较多，合计在申万行业分类中排名第二。
• 债项评级预警方面，地产行业在隐含评级调低与列入观察的债券数量居行业第五，反映其信用风险较高。

数据与图表说明

• 图表1至20展示了2019-2021年地产债发行人评级变化、融资政策、开发投资、销售情况、房贷利率、土储情况等关键数据。
• 重点数据包括：房地产开发投资完成额同比、个人购房贷款增速、房企“三道红线”触及情况、拿地销售比等。

总结

2021年，房企信用风险显著上升，主要受到政策收紧、融资渠道受限、疫情反复以及企业自身经营恶化等多重因素影响。评级下调与展望调整频率增加，反映出房企在流动性、偿债能力及资金链管理方面的脆弱性。未来，房企需在政策约束下优化资金结构，提升销售回款效率，合理控制拿地节奏，以应对日益严峻的信用风险挑战。