20260726-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W29_本周新房成交同环比增长_二手房成交保持高位_16页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现承压，申万房地产指数累计变动幅度为-3.3%，在31个申万一级行业中排名第27位。新房和二手房市场呈现分化趋势，其中新房成交面积环比增长13.8%，同比上升20.0%；二手房成交面积环比增长1.3%，同比上升9.4%。房企信用债发行规模环比增加，但整体净融资额仍为正值。

主要观点

• 行业基本面：房地产行业仍处于左侧，新房销售尚未展现结构性企稳，而二手房市场在成交量上表现相对稳定。
• 市场分化：一线和二线城市的新房成交表现优于三线城市，其中二线城市新房成交同比大幅增长。
• 投资逻辑：建议关注具备多元化经营、轻资产运营及开发能力的房企，优先选择融资成本低、布局重点城市、历史包袱轻的开发商。
• 推荐标的：
  • 多元化经营企业：华润置地、华润万象生活
  • 轻资产运营企业：贝壳-W（中介）、我爱我家（A股映射）、华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业
  • 开发为主企业：H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延

关键信息

房地产市场表现

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为149.8万平方米，环比+13.8%，同比+20.0%。
  • 一线城市新房成交面积43.8万方，环比+0.9%，同比+5.3%。
  • 二线城市新房成交面积83.4万方，环比+28.1%，同比+61.5%。
  • 三线城市新房成交面积22.7万方，环比-2.0%，同比-28.4%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积合计200.0万方，环比+1.3%，同比+9.4%。
  • 一线城市二手房成交面积82.6万方，环比+2.1%，同比+6.0%。
  • 二线城市二手房成交面积85.5万方，环比+2.5%，同比+1.9%。
  • 三线城市二手房成交面积31.9万方，环比-3.9%，同比+17.3%。
• 7月累计成交：
  • 新房：样本30城共计483.9万方，同比+2.7%。
  • 二手房：样本15城共计6018.8万方，同比+5.8%。
• 年度累计表现：
  • 新房：样本30城共计4688.9万方，同比-15.8%。
  • 二手房：样本15城共计6018.8万方，同比+5.8%。

房企股价表现

• 涨幅前五：中梁控股（+23.1%）、绿景中国地产（+18.0%）、旭辉控股集团（+8.6%）、融信中国（+8.3%）、金地商置（+4.3%）。
• 跌幅前五：佳兆业（-12.5%）、中国奥园（-7.3%）、华夏幸福（-6.3%）、绿城中国（-3.6%）、华润置地（-3.1%）。

信用债情况

• 发行情况：本周共发行17只房企信用债，环比增加7只；发行规模134.78亿元，环比增加8.58亿元。
• 偿还情况：总偿还量130.97亿元，环比减少41.71亿元。
• 净融资额：3.81亿元，环比增加50.29亿元。
• 债券类型：以私募债（36%）为主。
• 债券期限：1-3年（60.8%）的债券为主。
• 融资成本：本周发行利率整体有所下降，如“26新城控股MTN001”5年期中期票据利率下降120bp。

投资建议

• 总体评级：维持行业“增持”评级。
• 策略建议：
  • 以标准配置/带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临。
  • 关注具备多元化经营、轻资产运营及开发能力的房企。
  • 优先选择融资顺畅、布局重点城市、历史包袱轻的开发商。

政策回顾

• 海南省：召开房地产企业座谈会，提出“控增量、去库存、优供给”推动市场企稳。
• 广东省：广州市发布住房发展“十五五”规划，探索城市更新机制。
• 安徽省：巢湖市放宽“商转公”业务办理年限。
• 北京市：推进城市更新，建设“好街区”，启动大学生及青年人才专项配租。

图表目录

• 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名
• 图表2：本周各交易日指数表现
• 图表3：近52周地产板块表现
• 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）
• 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）
• 图表6：本周重点房企涨跌幅排名
• 图表7：本周重点房企涨幅前五个股
• 图表8：本周重点房企跌幅前五个股
• 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方）
• 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）
• 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪
• 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比
• 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比
• 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比
• 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比
• 图表20：样本15城历年二手房周度成交（万方）
• 图表21：样本15城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）
• 图表22：样本15城二手房成交面积数据跟踪
• 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表26：本周房企债券发行以期限划分
• 图表27：本周房企融资汇总
• 图表28：地方性政策及消息