20201202-兴业证券-11月新房二手房月报_11月新房二手房成交同环比持续增长_18页_1mb

11月新房二手房成交及市场分析总结

核心内容

2020年11月，全国核心城市新房与二手房成交数据持续增长，显示出房地产市场在政策支持和市场需求的推动下保持韧性。重点公司如金地集团、万科A、保利地产、金科股份等被推荐为“买入”，中南建设、招商积余为“审慎增持”。

主要观点

• 新房市场：11月全国43个城市新房成交套数同比+10%，环比+1%。一线城市新房成交同比+46%，环比+13%，二线城市同比-3%，环比+5%，三四线城市同比+22%，环比-5%。
• 二手房市场：11月全国11个城市二手房成交套数同比+22%，环比+17%。一线城市同比+45%，环比+15%；二线城市同比+3%，环比+19%。
• 价格趋势：整体来看，11月二手房成交价环比+1%，较年初+6%。一线城市价格调涨占比为36%，二线城市为20%。
• 成交量与趋势：核心11城新房+二手房合计成交套数同比+21%，环比+16%。一线城市成交量同比+45%，环比+16%；二线城市同比+9%，环比+15%。
• 租金与出租率：一线城市整体租金略有下降，但7日出租率环比上升。二线城市租金基本稳定，出租率有所提升。

关键信息

一、新房成交情况

• 全国43城：11月新房成交套数同比+10%，环比+1%，累计同比-3%。
• 一线城市：新房成交同比+46%，环比+13%，累计同比+0%。
• 二线城市：新房成交同比-3%，环比+5%，累计同比0%。
• 三四线城市：新房成交同比+22%，环比-5%，累计同比-3%。

二、二手房成交情况

• 全国11城：11月二手房成交套数同比+22%，环比+17%，累计同比+3%。
• 一线城市：二手房成交同比+45%，环比+15%，累计同比+20%。
• 二线城市：二手房成交同比+3%，环比+19%，累计同比-11%。

三、重点城市分析

北京

• 二手房成交套数：11月同比+54%，环比+34%，累计同比+15%。
• 成交价：较年初+3%，11月环比+1%，累计同比+4%。
• 价格调涨占比：14%，环比+2%，累计同比+2%。
• 带看客户量：11月同比+32%，环比-8%。
• 每平米租金：同比-3%，租金回报率约1.5%。

上海

• 二手房成交套数：11月同比+73%，环比+7%，累计同比+20%。
• 成交价：较年初+17%，11月环比+3%，累计同比+13%。
• 价格调涨占比：42%，环比+4%，累计同比+23%。
• 每平米租金：同比+3%，租金回报率约1.7%。

深圳

• 二手房成交套数：11月同比-31%，环比+10%，累计同比+30%。
• 成交价：较年初+7%，11月环比+5%，累计同比+12%。
• 价格调涨占比：52%，环比+4%，累计同比-5%。
• 每平米租金：同比-3%，租金回报率约1.3%。

四、市场趋势与指标

• 业主成交周期：一线城市平均116天，二线城市平均120天，三四线城市平均110天。
• 购房者成交周期：一线城市平均89天，二线城市平均92天，三四线城市平均100天。
• 议价空间：一线城市平均3%，二线城市平均2%，三四线城市平均2%。
• 新增客源量：一线城市平均20.2%，二线城市平均19.1%，三四线城市平均14.5%。
• 租金回报率：一线城市约1.5%，二线城市约1.7%，三四线城市约1.3%。

五、投资建议

• 建议持续关注金地集团、万科A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股、金科股份等房企。
• 房地产供给侧改革将改善行业利润率，未来主要房企的投资价值将显现。

六、风险提示

• 大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆可能对市场产生负面影响。

结论

2020年11月，新房与二手房市场在核心城市表现出较强的韧性，成交量与价格均有所增长，特别是一线城市表现突出。尽管部分城市存在租金下降或成交周期延长的情况，但整体市场仍保持积极态势。建议投资者关注具备良好增长潜力的房企，同时警惕政策收紧带来的风险。