20170331-申万宏源研究_香港_-远洋集团-03377.HK-复苏缓慢_下调至中性评级_13页_1mb

远洋集团（3377:HK）2017年3月报告总结

核心内容

远洋集团是一家总部位于北京的国有内地房地产开发商，其2016年财报显示其核心净利低于预期，但分红符合预期。公司表现出在核心城市中的强大布局能力，并通过并购获取土地储备，以应对市场变化。

主要观点

• 业绩表现：2016年收入同比增长12%至约350亿元，略高于预期。核心净利同比下降13%至27亿元，低于预期约22%，主要由于高毛利项目的土地增值税增加。
• 财务状况：公司手持现金从2015年末的240亿元下降至2016年末的220亿元，总有息负债从550亿元降至440亿元。净负债率从67%下降至42%，平均融资成本从6.25%降至5.38%。
• 分红情况：全年股息约每股0.2港元，同比增长68%，股息收益率为5.3%。
• 土地储备：截至2016年末，公司布局于20个城市的总权益土地储备面积为1400万平米，平均土地成本为4700元/平米。
• 销售目标：2017年销售目标为600亿元（同比增长20%），但受调控政策影响，主要销售资源集中在政策最严格的核心城市。

关键信息

财务指标（单位：亿元人民币，除非另有说明）

评级调整

• 评级：从“买入”下调至“持有”。
• 目标价：从5.0港元下调至3.84港元。
• 原因：尽管公司拥有优质资产和获取土地的能力，但当前政策环境可能影响其周转率和毛利率复苏。

土地策略

• 并购：2014-2016年通过并购获得项目数量分别为7、9、17个。
• 城市布局：公司自2014年起加强核心城市布局，截至2016年末，总权益土地储备面积为1400万平米，平均土地成本为4700元/平米。
• 土地支出与销售比例：2016年土地支出占合约销售的比例为63%。

销售情况

• 合约销售：2016年合约销售金额同比增长24%至500亿元，但合约销售面积同比下降9%至290万平米。
• 销售增长：过去三年复合年增长率约为12%，低于行业平均的27%。
• 2017年目标：全年合约销售目标为600亿元，销售资源达1040亿元。
• 核心城市占比：北京、深圳、上海、广州和杭州合计占公司总可售资源约50%。

投资物业收入

• 收入增长：2016年投资物业收入为25亿元，同比增长12%。
• 出租率：北京、上海等地的投资物业出租率分别为100%、96%。
• 租金收益率：办公类平均租金收益率为6.4%，综合体为6.9%，零售为5.9%。

结论

远洋集团在2016年业绩表现稳健，但核心净利未达预期。公司通过并购获取土地储备，并在核心城市有较强布局。然而，面对政策调控压力，公司销售增长和毛利率复苏面临挑战，因此分析师将其评级下调至“持有”，并调整了目标价。公司未来仍需关注政策变化对销售和盈利能力的影响。