北京银泰中心资产支持专项计划推介材料0613_46页_2mb

北京银泰中心资产支持专项计划总结

核心内容

北京银泰中心资产支持专项计划是由恒泰证券作为管理人/销售机构发行的资产证券化产品，旨在通过资产支持证券的形式为原始权益人中国银泰投资有限公司提供融资支持，用于置换现有负债80亿元，优化负债结构。该专项计划总规模为75亿元，分为优先A类（40亿元，AA+）、优先B类（33亿元，AA）和优先C类（2亿元，AA）资产支持证券。

主要观点

• 产品结构：专项计划的结构包括基础资产为信托受益权，通过银泰中心物业的租金收入和运营收益进行偿付。产品期限为18年，每3年附有利率调整权和开放退出权。
• 风险缓释措施：专项计划设有多种风险缓释机制，包括物业抵押、增信主体股权质押、连带责任保证、权利维持费、现金流覆盖机制、评级下调机制、流动性支持等。
• 增信主体：中国银泰和北京国俊作为增信主体，为专项计划提供抵押、质押及保证担保，确保资产支持证券的安全性。
• 产品优势：目标资产位于北京国贸CBD核心区域，地理位置优越，建筑品质高，租金收入稳定且具有增长潜力。此外，写字楼、商业和酒店的出租率均保持在较高水平。

关键信息

产品概览

• 项目类型：资产支持专项计划
• 备案机构：中国证券投资基金业协会
• 法律结构：基于《信托法》的委托关系，实现破产隔离
• 投资者：机构投资者，包括银行理财、券商资管等
• 上市交易场所：上海证券交易所固定收益证券综合电子平台
• 产品规模与评级：
  • 优先A类：40亿元，AA+级
  • 优先B类：33亿元，AA级
  • 优先C类：2亿元，AA级

物业资产情况

• 目标资产：包括银泰写字楼、in01商场和北京柏悦酒店，总面积约17.29万平方米，评估价值为105.19亿元，折合约6.08万元/平方米
• 物业运营情况：
  • 银泰写字楼出租率95%以上，平均租金342元/平方米/月
  • in01商场出租率97%，月均租金603元/平方米
  • 北京柏悦酒店入住率66%以上，平均房价近2,000元/晚

增信安排

• 抵押担保：银泰中心物业作为抵押资产
• 股权质押：中国银泰及北京国俊将其持有的银泰置业全部权益质押
• 保证担保：中国银泰和北京国俊对银泰置业在《贷款合同》项下的债务承担连带保证责任
• 权利维持费：优先收购权人需支付权利维持费，作为优先B类和优先C类资产支持证券的收益来源

交易结构

• 现金流管理：项目公司设立监管账户，确保现金流归集和使用透明
• 定期开放安排：每3年开放参与日，允许资产支持证券持有人退出
• 流动性支持：增信主体提供流动性支持，确保资产支持证券的退出和交易

风险与缓释

• 基础资产现金流不足风险：若银泰置业未能按时偿还贷款，增信主体需承担担保责任
• 租金收入波动风险：银泰中心物业位于北京核心区域，租金收入较为稳定
• 优先收购权人支付风险：若优先收购权人未能按时支付权利维持费，专项计划可能提前终止
• 抵押权解除风险：若银泰中心物业原抵押权未能如期解除，可能影响专项计划运作
• 流动性风险：资产支持证券可在上交所转让，但流动性受限时可能面临退出困难
• 评级下调风险：若评级机构下调资产支持证券评级，可能影响其市场价值
• 运作风险：管理人和托管人需严格履行职责，确保专项计划运作安全
• 技术与操作风险：涉及多方机构，技术系统故障或操作失误可能影响专项计划运行
• 不可抗力风险：如自然灾害、政治经济变化等，可能对专项计划造成影响

产品投资价值

1. 区位优势：位于北京国贸CBD核心区域，地理位置稀缺，交通便利
2. 建筑品质高：由美国约翰·波特曼设计，为CBD地标性建筑
3. 高端管理运营：写字楼由第一太平戴维斯管理，酒店为凯悦国际旗下超五星品牌柏悦
4. 出租率高：写字楼、商业、酒店的出租率均保持在90%以上
5. EBITDA超额覆盖：正常情况下，EBITDA对优先A类证券本息的覆盖倍数为1.31-1.40倍，优先B类和优先C类证券利息覆盖倍数为0.44-0.65倍
6. 增信措施：包括抵押、质押、保证担保及结构化分层等，增强了产品的安全性
7. 现金流预测：根据戴德梁行预测，专项计划未来EBITDA将保持增长趋势，直到2026年后维持稳定

投资者注意事项

• 风险提示：专项计划不保证盈利，投资者需自行承担投资风险
• 信息披露：管理人和评级机构需定期披露相关报告，包括资产管理报告、托管报告、物业运营报告等
• 退出机制：开放退出期为R-44日至R-32日，增信主体需在R日买入差额部分以保障退出
• 提前终止：若发生评级下调、现金流不足等事件，管理人有权提前终止专项计划

结构化分层

• 优先A类证券优先于B类和C类证券获得偿付
• 优先B类证券优先于优先C类证券获得偿付
• 在专项计划终止后，资产支持证券按优先顺序进行清算分配

未来预测

• 收入增长：写字楼、商业、酒店租金收入预计在2016-2020年增长3%，2021-2025年增长1.5%
• EBITDA预测：预计到2034年，银泰中心物业EBITDA将达到51.595亿元
• 压力测试：即使在EBITDA下跌24%的情况下，优先A类证券仍可实现1倍覆盖，保障兑付安全

与主要参与方相关的信息

中国银泰投资有限公司

• 成立于1998年，注册资本10亿元
• 拥有多元化业务板块，包括地产、商业零售、矿产资源等
• 与多家国内外知名品牌保持良好合作
• 2013-2015年营业收入稳步增长，营业利润显著提升

北京国俊投资有限公司

• 成立于2001年，注册资本5,000万元
• 作为中国银泰的投资管理平台，负责银泰置业的运营
• 财务表现良好，主营业务收入持续增长

风险与缓释机制

基础资产相关风险

• 现金流不足风险：增信主体需履行担保责任，确保现金流覆盖
• 租金收入波动风险：目标资产位于核心商圈，租金收入稳定
• 权利维持费支付风险：优先收购权人需按时支付权利维持费，否则专项计划可能提前终止
• 现金流预测偏差风险：会计师采用保守预测方法，降低预测偏差对投资者的影响

专项计划相关风险

• 抵押权解除风险：若抵押权未如期解除，管理人有权宣布专项计划终止
• 流动性风险：可通过上交所进行转让，但交易对手有限可能影响流动性
• 评级下调风险：增信主体可选择提前清偿贷款、行使优先收购权或启动临时开放程序
• 运作风险：管理人和托管人需严格履行职责，确保账户管理安全
• 技术与操作风险：相关机构具备较强技术能力，设立应急预案，降低风险
• 不可抗力风险：管理人将与相关方积极应对，尽可能减少影响

结论

北京银泰中心资产支持专项计划具备较强的资产质量、稳定的现金流和完善的增信机制，为投资者提供了相对安全的投资选择。然而，投资者仍需注意利率波动、政策变化及市场风险，以确保投资安全。