房地产行业政策点评：多城积极出台需求端政策，银行探索房贷差异化措施-20200226-华创证券-11页_924kb

报告摘要

房地产行业政策点评总结

核心内容

2020年2月，房地产行业在疫情背景下，多地政府及银行相继出台支持政策，以稳定市场、促进销售。政策方向主要分为供给端和需求端两方面，体现出“一城一策”的灵活调控思路。同时，宏观经济、财政政策和地产政策的放松信号不断加强，预计逆周期调控力度将进一步加大。

主要观点

供给端政策：
- 高能级城市如天津、杭州、西安、无锡、上海、南昌、合肥、福州、沈阳、苏州等，纷纷出台缓缴土地出让金、降低土地保证金比例、放宽预售条件等措施。
- 政策重点在于缓解房企资金压力，加快土地供应和项目开发进度。
需求端政策：
- 低能级城市如衡阳、驻马店、防城港、南宁、东莞、马鞍山、宜宾等，推出购房补贴、降低公积金贷款首付比例、提升公积金贷款额度、放宽异地贷款等支持措施。
- 政策主要针对刚需和改善型购房者，以刺激市场交易。
银行信贷政策调整：
- 浙商银行和工商银行绍兴分行率先下调非“限购”城市房贷首付比例，浙商银行将首套房首付比例降至20%，工行绍兴将二套房首付比例降至30%。
- 这些举措符合2016年国家差异化信贷政策，有助于稳定非限购城市的需求端。
政策放松信号加强：
- 经济、财政、地产三大政策均出现放松迹象，如GDP增速放缓、财政支出与收入差扩大、新开工与销售面积同比下滑。
- 政策放松力度已接近或超越2008-09、2011-12、2014-15年前三轮风险位置，显示逆周期调控可能进一步加码。
行业评级与投资建议：
- 华创证券对房地产行业维持“推荐”评级，认为政策支持将增强板块估值弹性。
- 推荐关注优质房企和物管企业，如融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等住宅开发企业。
- 物管板块推荐招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，关注碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等。
- 商业地产推荐大悦城、新城控股，关注龙湖集团、华润置地等。

关键信息

供给端政策：多地放松土地出让金缴纳期限、降低保证金比例、放宽预售条件，以缓解房企资金压力。
需求端政策：多地推出购房补贴、降低公积金首付比例、提升贷款额度、放宽异地贷款等，刺激购房者信心。
银行信贷调整：非限购城市房贷首付比例下调，符合国家政策导向，有利于市场稳定。
政策信号：经济、财政、地产三方面政策放松信号明显，逆周期调控或进一步加强。
风险提示：疫情持续时间超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧，可能对市场产生不利影响。

政策背景与分析

疫情冲击：疫情对房地产销售、新开工等指标造成显著影响，多地政策调整以应对市场下行压力。
政策逻辑：供给端政策优先于需求端，但低能级城市需求端支持更积极，以推动市场回暖。
长期趋势：房住不炒仍是政策主基调，但短期稳经济、保民生成为政策重点。

未来展望

政策扩围：预计未来更多城市将跟进出台支持政策，尤其是低能级城市。
市场支撑：信贷宽松和购房补贴可能对低能级城市的销售形成支撑。
行业估值：在政策支持下，行业估值弹性有望提升，板块表现值得期待。

图表摘要

图表1：宏观政策放松信号明显，流动性投放加大，信贷支持增强。
图表2：供给端政策密集出台，缓解房企资金压力。
图表3：需求端政策陆续落地，多地推出购房补贴和信贷支持。
图表4：限购城市分布情况，非限购城市政策宽松程度较高。
图表5-7：经济、财政、地产三大指标显示政策放松信号增强，接近历史风险位置。

团队信息

组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）
研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA、FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
团队荣誉：多次在新财富、水晶球、金牛奖、金麒麟等评选中获得佳绩。

投资评级体系

评级	定义
强推	超越基准指数20%以上
推荐	超越基准指数10%-20%
中性	相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
回避	相对基准指数跌幅超过10%