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政策推动保障性租赁住房REITs加快推进

核心内容

2022年5月，中国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场整体表现回调，但保障性租赁住房REITs在政策推动下加快落地，市场扩容预期增强。政策支持与市场关注为REITs发展提供了重要动力，同时市场仍面临一定的波动与风险。

主要观点

• REITs市场表现：5月REITs指数下跌1.41%，产权类REITs表现优于经营权类REITs，整体市场成交活跃度下降，换手率显著下滑。
• 政策支持：国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确支持基础设施REITs发展，鼓励多方参与，推动市场规范化。
• 保障性租赁住房REITs进展：证监会与发改委联合发布通知，规范保障性租赁住房REITs发行工作。深圳人才安居REITs和中金厦门安居REITs已正式申报，预计近期将推出。
• 市场估值：整体估值仍处于相对高位，部分REITs折价，但多数溢价，现金分派率在3.15%-9.06%之间，具备一定的吸引力。
• 投资建议：建议关注保障性租赁住房REITs新品种的上市认购机会，以及已上市REITs估值回归后的投资机会。

关键信息

5月市场回顾

• REITs指数表现：5月REITs指数下跌1.41%，产权类REITs指数下跌0.69%，经营权类REITs指数下跌2.42%。
• 资产类型表现：生态环保类REITs指数最高（134.26点），交通基础设施类REITs指数下跌幅度最大（-2.47%）。
• 价格波动：富国首创水务REIT（-5.04%）跌幅最大，华夏越秀高速REIT（-8.76%）为本月跌幅最大。
• 成交情况：5月C-REITs市场整体成交额为24.03亿元，环比下降34.5%；日均成交额为1.41亿元，环比下降34.5%。
• 换手率：5月换手率下降至15%，环比下降41.41%。

政策动态

• 国务院办公厅文件：提出六方面24条政策，推动存量资产盘活，支持REITs健康发展，明确回收资金用途闭环管理，防止资金违规流入商品住宅和商业地产。
• 证监会与发改委联合通知：规范保障性租赁住房REITs试点发行，强调发起主体、回收资金用途、机构责任等方面。
• 地方政策支持：多个省市发布支持REITs发展的政策，如深圳、苏州、四川、青岛等，推动REITs项目入库、发行及市场建设。

投资要点

• 首批9单REITs解禁：6月首批9单基础设施REITs将面临大额限售份额解禁，可流通份额比例大幅增加。
• 估值与分派率：已上市REITs整体现金分派率为5.11%，部分REITs估值低于ABS估值，如博时招商蛇口产业园REIT、华夏中国交建REIT等。
• 市场波动原因：疫情反复、经济压力及整体市场环境影响REITs表现，部分REITs出现折价，但多数仍保持较高溢价。

风险提示

• 经营不确定性：疫情等不利因素可能影响基础资产项目未来经营。
• 现金流预测偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能与实际情况存在差异。
• 扩募进度不及预期：后续扩募发行可能延迟，影响市场扩容节奏。

总结

2022年5月，中国REITs市场整体回调，但保障性租赁住房REITs在政策推动下加速落地，市场扩容预期增强。尽管市场表现波动，但REITs在大类资产配置中仍具收益稳定优势。未来需关注新品种上市认购机会及已上市REITs估值回归后的投资机会。同时，需警惕疫情、现金流预测偏差及扩募进度不及预期等风险因素。