观点指数五月写字楼市场报告_6页_579kb

2019年5月写字楼市场报告总结

核心内容概览

2019年前几个月，全国写字楼市场整体表现较为平淡，受经济环境影响，市场需求及销售热度不高。尽管如此，写字楼作为投资性物业，因其稳定的现金流和较低的运营风险，仍受到投资者的青睐，尤其在大宗交易市场中表现活跃。外资投资者在市场中占据主导地位，多以独立或联合方式参与交易，显示出对写字楼资产的持续关注。

主要观点

• 大宗交易活跃，外资主导：写字楼资产成为大宗交易的主角，外资投资者在交易中占据主流，尤其在一线城市如北京、广州等地表现突出。
• 市场热度下降，行业增速平稳：全国办公楼销售额自去年12月达至高峰后逐步回落，2月、3月、4月分别同比下降9%、19%、6%。开发投资热情不高，但供应量有所增加，预计未来市场将逐步释放更多供应。
• 一线城市租金小幅下滑：受经济形势和租户决策谨慎影响，四大一线城市租金均呈小幅下滑趋势。其中，北京租金环比下跌1.75%，但月均租金仍居全国首位；广州则是唯一租金环比上涨的一线城市，受益于粤港澳大湾区发展和新增供应较少。
• 租户结构变化明显：金融行业仍是写字楼租户的主力，占比接近40%。IT、房地产、制造等行业也占据重要位置。随着监管加强，金融行业租户可能更加谨慎，而IT行业因政策支持，未来需求有望增长。

关键信息

大宗交易案例

• 北京一季度大宗交易：共录得8宗大宗物业成交，其中写字楼占比高，总金额超过150亿元人民币。
• 典型项目：
  • 诺德中心三期：丰台科技园，成交金额18.7亿元，购买方为伊利集团。
  • 鼎好电子商城：中关村，成交金额56.5亿元，由瑞士合众集团等联合收购。
  • 聚杰金融大厦B座：丰台商务园，成交金额30.4亿元，购买方为丰树集团。
  • 碧生源大厦：海淀区，成交金额5.5亿元，购买方为吉宝置业。
  • 翠宫饭店：中关村，成交金额27亿元，购买方为京东。

市场趋势与展望

• 外资持续布局：外资机构在中国北京参与的大宗房产交易超过10宗，金额超250亿元，显示出对写字楼市场的长期信心。
• 写字楼用途多样化：部分大宗交易用于企业扩张和老旧写字楼的升级改造，以提升资产价值或满足自用需求。
• IT行业潜力巨大：随着国家对科技创新的支持，IT行业未来对写字楼的需求将有所增长，尤其是科创板的推出，进一步激发了市场活力。
• 区域发展差异明显：广州因粤港澳大湾区发展和供应较少，租金表现优于其他一线城市；深圳因甲级写字楼供应增加，空置率有所上升；北京虽供应较少，但IT行业需求强劲；上海则因经济增速放缓，空置率相对较高。

数据来源与声明

• 数据来源：观点指数研究院基于样本企业全年监测数据、上市房企公告及公司通讯整理。
• 声明：本报告仅供行业研究参考，观点指数研究院不对报告内容引发的任何直接或间接损失承担责任。

结论

2019年5月，写字楼市场在整体经济环境影响下表现较为保守，但外资投资者的持续参与和写字楼资产的稳定收益特性，仍使其成为投资组合中的重要组成部分。一线城市租金小幅下滑，但广州表现突出，北京在IT行业带动下保持强劲需求，未来写字楼市场有望在政策支持和产业升级的推动下逐步回暖。