新一线城市甲级写字楼市场报告_——聚焦杭州和成都市场_

乾立行研：新一线城市甲级写字楼市场报告（聚焦杭州与成都）

核心内容概览

本报告聚焦中国“新一线”城市甲级写字楼市场的发展情况，重点分析杭州和成都两个城市的市场表现、租金及空置率变化、核心商务区分布、主力租户构成及大宗交易情况。报告指出，随着政策支持、产业升级和人口流入，“新一线”城市正逐步成为国内经济发展的新引擎，其甲级写字楼市场潜力巨大，但短期内面临新增供应量大、空置率偏高、租金承压等问题。

主要观点

• “新一线”城市定义与发展趋势：
  目前国内对“新一线”城市尚无统一标准，通常综合考虑经济、产业、人口、基础设施、创新能力等指标。这些城市已成为国家重点发展的城市群核心，具有较强的经济辐射力和投资吸引力。

• 市场表现：
  2018年，国内甲级写字楼新增供应主要集中在“新一线”城市。杭州、成都等城市因产业政策、人才引进和经济增速较快，成为投资热点。

  • 杭州：经济基础雄厚，写字楼市场表现优异，租金持续上涨，空置率相对较低，接近一线城市水平。
  • 成都：发展潜力突出，政府政策支持带动产业和人才聚集，租金止跌回暖，空置率逐步回落。

• 租金与空置率：

  • 杭州租金持续走高，2017年租金增幅达7%，空置率在10.6%左右。
  • 成都租金自2017年起企稳回升，空置率在30%左右，但整体趋势向好。

• 核心商务区：

  • 杭州的核心商务区包括武林、庆春、黄龙及钱江新城，其中钱江新城因高品质供应吸引金融和房地产企业。
  • 成都的核心商务区集中在中央商务区、科技商务区、天府新城和东大街，租金增长和空置率下降主要得益于政策支持和产业聚集。

• 主力租户构成：

  • 杭州以外资客户和TMT企业为主，同时房地产和制造业需求增加。
  • 成都则以中资租户为主，其中本土企业占比达47%，TMT行业有望成为未来主力。

• 大宗交易活跃：

  • 杭州的写字楼大宗交易主要由险资、基金公司和房地产企业主导，2017年成交楼面价在23,000-30,500元/平方米之间。
  • 成都的写字楼大宗交易活跃度高，2017年交易额超350亿元，主要由内资企业主导，且集中在核心商务区。

关键信息总结

杭州甲级写字楼市场

• 市场表现：2017年净吸纳量同比增长184%，新增供应28.5万平方米，整体市场健康。
• 租金与空置率：租金持续上涨，2017年底租金为101.34元/月/平米；空置率降至10.6%，接近一线城市。
• 核心商务区：钱江新城、武林、黄龙、庆春为四大核心板块，其中钱江新城因高品质供应吸引大量租户。
• 大宗交易：2017年交易额达8.95-14.74亿元，主要买家为基金公司、险资及房地产企业。
• 未来趋势：预计2018年新增供应达43.3万平方米，空置率可能小幅上升，但租金有望保持平稳增长。

成都甲级写字楼市场

• 市场表现：2017年总存量达204.11万平方米，租金止跌回暖，空置率在30%左右。
• 租金与空置率：2017年底平均租金为74元/月/平米，空置率逐步回落，未来有望进一步改善。
• 核心商务区：中央商务区、科技商务区、天府新城和东大街为主要板块，租金增长显著，空置率下降明显。
• 大宗交易：2017年大宗交易达28宗，总交易额超350亿元，主要由内资企业主导，集中在核心商务区。
• 未来趋势：预计未来三年新增供应超100万平方米，主要集中在天府新区和东大街，租金可能趋缓，但市场整体价值提升空间较大。

其他“新一线”城市简要概况

南京

• 市场表现：2017年新增供应5.5万平方米，吸纳量9.27万平方米，空置率降至10%左右。
• 租金与空置率：租金稳定上升，2017年底为139.8元/月/平米；空置率较低，市场健康度较好。
• 核心商务区：玄武商圈租金最高，建邺商圈因政策优惠和租金优势吸引部分租户，对中心区形成一定压力。
• 大宗交易：2017年有两宗交易，涉及金融和专业服务类企业。

苏州

• 市场表现：2017年甲级写字楼市场活跃，园区去化能力强，新增供应21.6万平方米。
• 租金与空置率：租金微幅上升，空置率在31.5%左右，仍偏高。
• 核心商务区：苏州园区是主要增长点，未来将有大量优质项目入市。

重庆

• 市场表现：2017年净吸纳量达24.7万平方米，为7年新高，但空置率仍高达44.8%。
• 租金与空置率：租金水平偏低，空置率高企，业主通过降价吸引租户。
• 核心商务区：解放碑、江北嘴和观音桥为主要核心区，但观音桥空置率最低，租金较高。
• 大宗交易：2017年大宗交易较少，主要由内资企业主导，但整体市场仍面临较大压力。

总体趋势与投资展望

• 新增供应与空置率：未来三年，“新一线”城市将面临大规模新增供应，空置率可能上升，租金面临下行压力。
• 需求增长：需求将主要来自创新企业和服务行业，市场活力有望增强。
• 投资机会：相比一线城市，“新一线”城市对中小资本更具吸引力，市场尚处于价值洼地，未来增长潜力大。
• 政策支持：政府在产业、人才、基建等方面的政策支持将为“新一线”城市写字楼市场提供有力支撑。

附录：重点关注“新一线”城市名单

• 长三角：杭州、南京、苏州、宁波
• 京津冀：天津
• 成渝：成都、重庆
• 长江中游：武汉
• 中原平原：郑州
• 关中平原：西安
• 辽中南：沈阳、大连

数据来源

• Wind 数据库
• 戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际
• 各地统计局
• 乾立基金整理