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乾立行研：新一线城市甲级写字楼市场报告（聚焦杭州和成都）

核心内容

本报告聚焦2018年新一线城市甲级写字楼市场的发展情况，重点分析杭州和成都的市场表现。新一线城市作为国内经济发展的重要力量，其甲级写字楼市场在供应、需求、租金和空置率等方面均呈现出快速增长和活跃态势，吸引了大量资本关注。

主要观点

• 新一线城市因政策支持、产业导向、人才引进等优势，正成为企业投资和发展的热点区域。
• 2018年，国内甲级写字楼新增供应主要集中于新一线城市，需求面也因城市综合竞争力提升而增强。
• 写字楼并购活动在“新一线”城市尤为活跃，保险资金、基金公司及房地产企业是主要买家。
• 未来三年，“新一线”城市将面临大规模新增供给，预计空置率将有所上升，租金面临下行压力。

关键信息

杭州市场概况

• 市场表现：杭州甲级写字楼市场表现优异，2017年净吸纳量同比增长近184%，租金水平逐年走高，远超其他“新一线”城市。
• 核心商务区：杭州核心商务区包括武林、庆春、黄龙及钱江新城，其中钱江新城因高品质供应吸引大量金融及房地产企业入驻。
• 空置率：2017年四季度空置率降至10.6%，接近一线城市水平，市场整体健康。
• 大宗交易：2017年下半年，杭州甲级写字楼大宗交易成交楼面价在23000-30500元/平米之间，基金公司和保险公司为主要买家。
• 未来展望：预计2018年杭州将新增43.3万平方米甲级写字楼供应，总存量将突破300万平方米，空置率或小幅上涨。

成都市场概况

• 市场潜力：成都作为“新一线”城市中发展潜力较大的代表，政府产业支持及人才引进政策推动其写字楼市场快速发展。
• 供应与租金：2017年底，成都甲级写字楼总存量达204.11万平方米，租金止跌回暖，空置率降至30%左右。
• 核心商务区：成都四大核心商务区（中央商务区、科技商务区、天府新城、东大街）中，中央商务区租金增长最快，增幅达7.5%。
• 租户构成：成都市场以中资租户为主，本土企业占比达47%，外资租户占比下降至15%。
• 大宗交易：2017年成都甲级写字楼大宗交易达28宗，总交易额超350亿元人民币，主要集中在核心商务区，内资企业占交易买方的96%。
• 未来展望：预计未来三年成都将新增超过100万平方米甲级写字楼供应，主要集中在天府新区和东大街，租金预计将有所趋缓。

其他新一线城市简述

• 南京：2017年新增供应5.5万平方米，空置率降至10%左右，租金水平在“新一线”城市中处于前列。2018年预计新增供应将集中在建邺商圈。
• 苏州：市场租金逐年微幅上升，空置率31.5%。2017年有两宗大宗交易，2018年将新增21.6万平方米供应，预计未来三年新增65万平方米优质项目。
• 重庆：空置率高达44.8%，租金水平较低，市场面临较大压力。尽管2017年净吸纳量创7年新高，但整体仍供大于求。

总结

新一线城市甲级写字楼市场正逐步成为投资热点，其在政策支持、产业导向、人才吸引、经济增速等方面具有显著优势。尽管短期内面临新增供应带来的空置率上升和租金下行压力，但从中长期看，随着产业聚集、人口流入及配套完善，市场有望回归健康状态。杭州和成都作为重点城市，其市场表现尤为突出，具备较高的投资价值和增长潜力。