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乾立行研：新一线城市甲级写字楼市场报告（2018年）

核心内容概述

本报告聚焦于“新一线”城市甲级写字楼市场的发展现状与趋势，主要分析了杭州和成都两个城市的市场表现。报告指出，随着“新一线”城市在经济、产业、人口等方面的持续发展，其甲级写字楼市场正在迅速崛起，成为国内房地产投资的重要区域。

主要观点

“新一线”城市市场崛起

• “新一线”城市近年来因政策支持、产业聚集、人才引进等因素快速发展，成为国内经济发展的重要力量。
• 甲级写字楼市场总量已占全国的三分之一左右，2018年新增供应主要集中在这些城市。
• 未来“新一线”城市将面临大规模新增供给，预计会推高整体空置率，但市场需求增长快，尤其是创新企业和服务业。

市场结构与发展趋势

• 一线城市逐渐进入存量时代，而“新一线”城市则是新增供应与需求的“主战场”。
• 一线城市内新兴商务区成为写字楼市场新增供应与需求的核心区域。
• 从投资角度来看，“新一线”城市相比一线城市更具吸引力，中小资本更容易进入。

关键信息

杭州市场情况

• 市场表现：杭州甲级写字楼市场一直表现优异，2017年净吸纳量同比增长近2倍，租金水平远超其他“新一线”城市。
• 新增供应：2017年新增供应面积28.5万平方米，净吸纳量31.2万平方米，主要由钱江新城带动。
• 租金与空置率：2017年底租金水平为101.34元/月/平米，空置率降至10.6%，接近一线城市水平。
• 核心商务区：包括武林、庆春、黄龙、钱江新城，其中钱江新城因高品质项目吸引金融及房地产租户。
• 主力租户：以内资客户为主，专业服务类、金融公司和TMT企业占主导地位。
• 大宗交易：2017年下半年，险资成为最大买家，成交楼面价在23000-30500元/平米之间。

成都市场情况

• 市场潜力：成都成为投资者关注的热点，2018年排名中国大陆投资目的地第三位。
• 新增供应：2017年底总存量达到204.11万平方米，2018年第一季度攀升至215万平方米。
• 租金与空置率：2017年底平均租金为74元/月/平米，空置率约为30%，但租金呈现回暖趋势。
• 核心商务区：包括中央商务区、科技商务区、天府新城和东大街，其中中央商务区租金增幅达7.5%。
• 主力租户：以中资租户为主，本土企业占比达47%，外资租户占比下降至15%。
• 大宗交易：2017年有28宗大宗交易，交易额超350亿元，内资企业占据交易买方的96%。

重点城市市场概况

南京

• 市场表现：甲级写字楼市场整体处于供不应求状态，2017年新增供应5.5万平方米，净吸纳量9.27万平方米。
• 租金与空置率：2017年底平均租金为139.8元/月/平米，空置率在10%左右，属于“新一线”城市中低位。
• 大宗交易：2017年下半年有两宗大宗交易，成交单价分别为19730元/平米和25074元/平米。

苏州

• 市场表现：甲级写字楼市场需求增长强劲，尤其是苏州园区。
• 租金与空置率：2017年底空置率31.5%，租金水平微幅上升。
• 新增供应：预计2018年新增供应21.6万平方米，未来将有约65万平方米优质项目入市。

重庆

• 市场表现：空置率偏高，2017年底达到44.8%，租金水平处于“新一线”城市中低位。
• 租金与空置率：租金水平为87.6元/月/平米，空置率高企，业主通过降价吸引租户。
• 核心商务区：包括解放碑、江北嘴和观音桥，其中解放碑和江北嘴吸引超过80%的传统金融租户。

结语

“新一线”城市甲级写字楼市场正处于快速发展阶段，虽然短期内面临供应压力，但中长期来看，随着产业聚集、政策支持和人口流入，市场将逐步回暖。未来，这些城市将成为房地产投资的重要方向，尤其适合中小资本进入，挖掘更大的投资机会。

特别声明

本报告所载资料及数据仅作参考，不构成对市场或物业的全面描述。报告中引用的公开信息未经核实，乾立基金不对其准确性和完整性做出任何担保。任何观点仅供参考，不承担因依赖该观点而采取的措施或行动所引发的风险。