> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 深圳甲级写字楼市场总结 ## 核心内容概览 深圳甲级写字楼市场在2026年一季度表现出一定的活跃度，尽管租金出现下降，但净吸纳量达到近五年同期最优水平。市场供需关系持续变化，未来供应量增加，空置率上升，市场整体呈现分化趋势。 ## 市场关键指标 | 指标 | 同比变化 | 未来一年趋势 | |--------------|----------|--------------| | 新增供应（万平方米） | 29.8% | ▲ | | 空置率 | - | ▲ | | 存量（万平方米） | 928.3 | - | | 租金（人民币/平方米/月） | ¥146.4 | ▼ | - **新增供应**：2026年一季度新增供应约20.1万平方米，推动全市存量攀升至928.3万平方米。 - **空置率**：受新增供应影响，全市空置率升至29.8%。 - **租金**：甲级写字楼平均租金为146.4元/平方米/月，环比下降2.0%，同比下降10.2%。 ## 区域市场表现 | 区域 | 存量 (平方米) | 空置面积 (平方米) | 空置率 | 未来供应 (平方米) | 平均租金（人民币/平方米/月） | 平均租金（美元/平方英尺/月） | 平均租金（欧元/平方英尺/月） | |------|----------------|--------------------|--------|--------------------|-------------------------------|-------------------------------|-------------------------------| | 罗湖 | 676,813 | 247,666 | 36.6% | 320,634 | ¥117.96 | US$1.59 | €1.38 | | 福田 | 3,638,107 | 781,476 | 21.5% | 424,580 | ¥162.41 | US$2.19 | €1.91 | | 南山 | 2,394,190 | 746,671 | 31.2% | 2,184,849 | ¥157.87 | US$2.13 | €1.85 | | 前海 | 2,067,103 | 814,728 | 39.4% | 1,206,963 | ¥118.16 | US$1.59 | €1.39 | | 宝安 | 506,624 | 177,516 | 35.0% | 220,978 | ¥131.12 | US$1.77 | €1.54 | | 全市 | 9,282,837 | 2,768,058 | 29.8% | 4,358,004 | ¥146.43 | US$1.98 | €1.72 | - **租金与空置率**：租金下降与空置率上升并存，反映市场供需关系变化。 - **区域差异**：福田区空置率最低，为21.5%，租金最高；前海区空置率最高，为39.4%，租金相对较低。 ## 主要租赁成交情况（2026年第一季度） | 写字楼 | 商圈 | 租户 | 面积（平方米） | 租赁类型 | |----------------|--------|------------------------------|----------------|----------| | 卓越后海金融中心 | 后海 | 盈科证券 | 2,000 | 搬迁 | | 创维海外发展大厦 | 前海 | 酷开网络 | 6,600 | 搬迁 | | 皇岗商务中心 | 福田CBD | 深圳市悦办智合运营管理有限公司 | 17,743 | 新租 | ## 主要在建项目 | 写字楼 | 商圈 | 开发商 | 面积（平方米） | 预计交付年份 | |----------------|------------|---------------------|----------------|--------------| | 思摩尔科技大厦 | 宝安中心 | 思摩尔国际 | 64,200 | 2027 | | 物美科技南方总部项目 | 福田CBD | 物美科技 | 49,820 | 2027 | | 宏帆大厦 | 宝安中心 | 宏桥投资控股 | 52,900 | 2028 | | 中集前海国际中心西塔 | 前海 | 中集产城 | 65,303 | 2028 | | 中兴通讯总部项目 | 深圳湾超级总部基地 | 中兴通讯 | 121,540 | 2028 | - **在建项目**：多个大型项目将在未来两年内交付，进一步增加市场供应。 - **开发商**：包括思摩尔国际、物美科技、中兴通讯等知名企业，显示出对深圳写字楼市场的信心。 ## 主要观点与趋势分析 1. **租赁需求多元化**：随着租金下降，写字楼租赁需求呈现多元化趋势，服装店、医美机构、自习室等非传统业态占比提升。 2. **TMT与专业服务业主导市场**：TMT行业（特别是AI相关企业）及专业服务业是当前租赁市场的主力，两者合计租赁面积占比超50%。 3. **商务空间运营商兴起**：商务空间运营商在专业服务业租赁中占比约50%，成为提升项目竞争力的重要手段。 4. **市场分化加剧**：在存量高企、未来供应持续增加的背景下，市场表现将进一步分化，运营优化与产业服务能力将成为关键竞争要素。 ## 关键信息 - **数据来源**：深圳统计局、穆迪分析、戴德梁行研究部。 - **租金计算方式**：按租用建筑面积为500平方米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交面价，含VAT税。 - **汇率参考**：1美元 = 0.86957486欧元 = 6.88324962人民币（2025年3月17日）。 ## 未来展望 - **供需关系变化**：未来一年，市场供应将持续增加，需求端修复节奏趋于平缓，导致空置率可能进一步上升。 - **运营策略重要性提升**：楼宇运营方需主动优化运营，提升产业服务能力，强化配套支撑，以增强市场竞争力。 - **租金趋势**：租金仍面临下行压力，但部分运营优质楼宇可能维持稳定或小幅回升。 ## 联系信息 - **张晓端**：华南及华中区研究部主管 地址：深圳市福田区中心四路1号, 嘉里建设广场T2座5楼 邮编：518048 邮箱：xiaoduanzhang@cushwakefield.com ## 关于戴德梁行 - **全球布局**：戴德梁行在全球60多个国家设有350多个办公室，拥有53,000名专业员工。 - **核心业务**：涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、产业地产、商业地产等。 - **2025年业绩**：全球营业收入达103亿美元，大中华区23家分公司引领市场发展。 --- **备注**：本报告仅供参考，不构成任何投资建议。