2026年一季度深圳写字楼市场报告_2页_1mb

深圳甲级写字楼市场总结

核心内容概览

深圳甲级写字楼市场在2026年一季度表现出一定的活跃度，尽管租金出现下降，但净吸纳量达到近五年同期最优水平。市场供需关系持续变化，未来供应量增加，空置率上升，市场整体呈现分化趋势。

市场关键指标

• 新增供应：2026年一季度新增供应约20.1万平方米，推动全市存量攀升至928.3万平方米。
• 空置率：受新增供应影响，全市空置率升至29.8%。
• 租金：甲级写字楼平均租金为146.4元/平方米/月，环比下降2.0%，同比下降10.2%。

区域市场表现

• 租金与空置率：租金下降与空置率上升并存，反映市场供需关系变化。
• 区域差异：福田区空置率最低，为21.5%，租金最高；前海区空置率最高，为39.4%，租金相对较低。

主要租赁成交情况（2026年第一季度）

主要在建项目

• 在建项目：多个大型项目将在未来两年内交付，进一步增加市场供应。
• 开发商：包括思摩尔国际、物美科技、中兴通讯等知名企业，显示出对深圳写字楼市场的信心。

主要观点与趋势分析

1. 租赁需求多元化：随着租金下降，写字楼租赁需求呈现多元化趋势，服装店、医美机构、自习室等非传统业态占比提升。
2. TMT与专业服务业主导市场：TMT行业（特别是AI相关企业）及专业服务业是当前租赁市场的主力，两者合计租赁面积占比超50%。
3. 商务空间运营商兴起：商务空间运营商在专业服务业租赁中占比约50%，成为提升项目竞争力的重要手段。
4. 市场分化加剧：在存量高企、未来供应持续增加的背景下，市场表现将进一步分化，运营优化与产业服务能力将成为关键竞争要素。

关键信息

• 数据来源：深圳统计局、穆迪分析、戴德梁行研究部。
• 租金计算方式：按租用建筑面积为500平方米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交面价，含VAT税。
• 汇率参考：1美元 = 0.86957486欧元 = 6.88324962人民币（2025年3月17日）。

未来展望

• 供需关系变化：未来一年，市场供应将持续增加，需求端修复节奏趋于平缓，导致空置率可能进一步上升。
• 运营策略重要性提升：楼宇运营方需主动优化运营，提升产业服务能力，强化配套支撑，以增强市场竞争力。
• 租金趋势：租金仍面临下行压力，但部分运营优质楼宇可能维持稳定或小幅回升。

联系信息

• 张晓端：华南及华中区研究部主管
  地址：深圳市福田区中心四路1号, 嘉里建设广场T2座5楼
  邮编：518048
  邮箱：xiaoduanzhang@cushwakefield.com

关于戴德梁行

• 全球布局：戴德梁行在全球60多个国家设有350多个办公室，拥有53,000名专业员工。
• 核心业务：涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、产业地产、商业地产等。
• 2025年业绩：全球营业收入达103亿美元，大中华区23家分公司引领市场发展。

备注：本报告仅供参考，不构成任何投资建议。