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北京写字楼市场报告 2018年第三季度总结

核心内容概览

2018年第三季度，北京甲级写字楼市场整体表现活跃，新增供应与租赁需求同步增长，但空置率因新项目入市而上升。租金在核心区域保持稳定增长，而新兴商务区如望京则表现出更高的租金涨幅。投资市场方面，国内开发商态度谨慎，而外资基金重新进入市场，显示出对北京写字楼市场的信心。

主要观点

1. 供应情况

• 新增供应：第三季度有三个新项目竣工交付，共增加171,170平方米的甲级写字楼面积。

  • 中粮·置地广场：7月交付，位于东城区，总建筑面积81,698平方米，地上52,120平方米，地下一层为商业用途。
  • 东湖国际中心：8月开幕，由北京城建和天润置地联合开发，双子塔建筑，总建筑面积63,000平方米，其中写字楼面积39,472平方米。
  • 太平金融中心：9月竣工，位于西城区宣武门，由太平洋保险开发，目前接近满租。

• 空置率上升：由于新增供应增加，全市甲级写字楼空置率环比上升1.7个百分点至6.8%。

关键信息

2. 租赁需求

• 需求主力：互联网、高科技企业及联合办公运营商成为甲级写字楼租赁需求的主要驱动力。

  • 联合办公运营商吸纳面积占比达35%。
  • 互联网和高科技企业吸纳面积占比约30%。
  • 金融和专业咨询服务行业也表现活跃。

• 主要租赁成交：

  • 氪空间：在中央商务区财富中心一期租赁5,400平方米。
  • 北京雪球信息科技：在望京融新科技中心租赁5,000平方米。
  • 尚汤科技：在中关村理想国际大厦租赁10,500平方米。

• 租金表现：

  • 全市甲级写字楼平均租金环比上升2.5%至385元/平方米/月。
  • 望京：租金涨幅最大，环比上涨3%至298元/平方米/月。
  • 中央商务区：租金环比上涨2.5%至416元/平方米/月。
  • 金融街：租金环比上涨2.1%至647元/平方米/月。
  • 中关村：租金环比上涨2.2%至389元/平方米/月。
  • 燕莎：租金环比上涨1.3%至376元/平方米/月。

投资市场动态

• 投资趋势：

  • 在去杠杆和信贷收紧的背景下，国内开发商对大宗物业投资保持谨慎。
  • 外资基金重新进入市场，主要因政策激励和对中国经济的信心。

• 典型案例：

  • 7月，安联不动产以12.6亿元收购凯龙高科岭，位于海淀区中关村软件园，建筑面积31,426平方米，目前满租。

未来展望

• 第四季度供应预测：预计将迎来一个小的供应高峰，新增供应主要集中在望京和丽泽新兴商务区。
• 租金预测：未来一年内，北京甲级写字楼市场平均租金年增幅预计在5%左右。
• 空置率预测：空置率有望回落至5%左右。
• 政策影响：2018年9月26日，北京市发布《新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，对城市核心区产业进行“准入”限制，预计未来核心商务区供不应求情况将更加明显。

北京经济背景

• 前三季度经济表现：北京市前三季度实现地区生产总值21,511.1亿元，同比增长6.7%。
• 第三产业增长：第三产业增加值同比增长7.2%，贡献率合计达63.3%。
• 重点行业表现：
  • 金融业增加值达3,807.3亿元，同比增长7.3%。
  • 金融、信息服务、科技服务等行业成为经济增长的主要力量。

市场参考指标（2018年第三季度）