2022-04-02-亿翰股份-中国海外发展（00688）_一线销售超千亿_商业资产结构持续升级_7页_1018kb

中国海外发展 (00688.HK) 2021年总结

核心内容

中国海外发展（简称“中海”）在2021年展现出稳健的运营能力和持续增长的业绩表现。公司通过深耕核心城市、优化资产结构、强化融资能力等策略，实现了销售规模、营业收入和商业价值的稳步提升。

主要观点

• 销售规模稳健增长：2021年中海实现合约销售金额3695亿元，同比增长2.4%；销售均价增长3.9%至19545元/平米。
• 一线城市表现突出：公司在10个城市销售金额超过百亿，其中北京、上海、广州、南京等城市表现尤为亮眼，一线城市（含港澳）合计销售额超过千亿。
• 财务结构稳健：公司净负债率31.1%，剔除预收账款后的资产负债率53.6%，现金短债比2.4倍，偿债能力较强。
• 融资成本持续下行：融资成本降至3.55%，创下近五年同期同类产品最低利率，同时发行首单绿色碳中和CMBS，获得深绿色AAA级评级。
• 商业资产结构升级：商业物业收入（不含宏洋）达到51.7亿元，同比增长17.4%；2022年计划新增商业运营建筑面积135万平米，进一步推动商业增长。

关键信息

一、销售与投资情况

• 销售区域分布：

  • 华南地区：646.8亿元（占比18%）
  • 华东地区：460.3亿元（占比13%）
  • 华北地区：856.1亿元（占比23%）
  • 北方地区：257.2亿元（占比7%）
  • 西部地区：297.2亿元（占比8%）
  • 港澳地区：80.5亿元（占比2%）
  • 总计：3695亿元（100%）

• 拿地情况：

  • 全年共获取土地57宗，拿地金额1378.9亿元，权益拿地金额1297.5亿元。
  • 新增货值2882亿元，保持较高的权益比。
  • 投资重点在京津冀、长三角和粤港澳大湾区，拿地金额占比73%，总货值2096亿元。
  • 多元化拿地渠道包括产业资源整合、棚户区改造、收并购、商住联动等，新增货值539亿元。

• 土地储备：

  • 截至2021年底，公司（不含宏洋）土地储备总建筑面积为5100万平米。
  • 三大都市圈总货值达6693亿元，占比64.5%。

二、收入与盈利情况

• 营业收入：2422.4亿元，同比增长30.4%。
• 毛利润率：23.5%，净利润率：17.8%。
• 已售未结转金额：
  • 含宏洋：2662亿元
  • 不含宏洋：1694亿元
• 商业物业收入：51.7亿元（不含宏洋），同比增长17.4%。
• 商业项目运营情况：2021年18个商业项目相继投入运营，新增运营建筑面积94万平米；2022年计划新增135万平米。

三、财务指标与融资能力

• 债务结构：

  • 净负债率：31.1%
  • 剔除预收账款后的资产负债率：53.6%
  • 现金短债比：2.4倍
  • 有息负债期限结构：
    • 1年内到期：18.4%
    • 1-3年到期：53.7%
    • 3-5年到期：14.3%
    • 超过5年到期：13.6%

• 融资情况：

  • 发行各类债券195亿元，融资成本降至3.55%。
  • 获得国内房企首单绿色碳中和CMBS，获得深绿色AAA级评级。
  • 三大国际评级机构（惠誉、穆迪、标普）及联合评级均给予较高评级。

总结

2021年，中国海外发展在销售、投资和财务方面均表现出较强的竞争力。公司通过聚焦核心城市、优化资产结构和强化融资能力，实现了销售和收入的稳步增长，同时提升了商业物业的价值和运营效率。随着2022年商业项目加速入市，公司有望进一步推动增长并巩固市场地位。