20260511-光大证券-中国海外发展-00688.HK-_中国海外发展_0688.HK_销售趋势边际向好_完成商业REIT平台搭建_动态跟踪报告_何缅南_2页_267kb

中国海外发展（0688.HK）动态跟踪报告总结

核心内容

本报告聚焦中国海外发展（0688.HK）2026年1-4月的物业销售和土地收购更新公告，分析其销售趋势、商业运营进展及财务策略，以评估公司当前的市场表现与未来发展前景。

销售趋势边际向好

• 2026年4月销售情况：

  • 合约销售金额：241.9亿元，同比上升20.0%
  • 销售面积：80.2万平方米，同比上升9.0%

• 2026年1-4月销售累计：

  • 合约销售金额：757.1亿元，同比上升13.7%
  • 销售面积：261.9万平方米，同比下降10.6%

• 销售均价提升：

  • 销售均价为2.89万元/平方米，同比提升27.1%，表明公司产品竞争力增强。

• 2025年整体销售表现：

  • 公司营业收入为1680.9亿元，同比下降9.2%
  • 地产开发板块结算收入为1567.7亿元，同比下降10.3%
  • 综合毛利率为15.5%，较2024年同期下降2.2个百分点
  • 销售费用率上升至2.8%，管理费用率维持在1.3%
  • 归母净利润为126.9亿元，同比下降18.8%

商业运营稳步发展

• REIT平台建设：

  • 2025年成功搭建商业公募REIT平台，中海商业REIT成功上市，实现“投、融、建、管、退”全周期资本闭环。

• 商业物业收入：

  • 2025年商业物业收入达72.0亿元，其中：
    • 写字楼收入：34.7亿元
    • 购物中心收入：23.9亿元
    • 长租公寓收入：3.5亿元
    • 酒店及其他收入：9.9亿元

• 商业物业布局：

  • 截至2025年末，公司（不含中海宏洋）商业物业总建筑面积为1030万平方米
  • 运营商业项目总建筑面积为775万平方米，其中97.6%位于一二线城市核心地段

财务策略稳健审慎

• 现金流状况：

  • 截至2025年12月31日，公司银行存款及现金为1036.3亿元，占总资产比重11.3%，现金充裕度业内领先

• 融资情况：

  • 总借贷合计2473.8亿元，其中一年内到期的占比为17.1%
  • 融资成本降至2.8%，处于行业最低水平

• 人民币融资占比：

  • 人民币融资占总借贷的87.7%，显示公司融资结构相对稳定

风险提示

• 销售不及预期
• 竣工进度延迟
• 商业运营效果未达预期
• 市场下行超预期

总结

中国海外发展在2026年1-4月的销售表现显示出边际改善的趋势，销售金额与均价均实现同比增长。尽管2025年整体营业收入有所下降，但公司通过商业REIT平台的建设，实现了商业运营的稳步发展，资产结构优化，经营效益提升。同时，公司保持审慎稳健的财务策略，现金流充足，融资成本低，人民币融资占比高，具备较强的抗风险能力。未来需关注销售与竣工进度是否能持续改善，以及商业运营能否进一步提升效益。